Спросите налогового консультанта по теме Налоговая декларация по доходам

Смешанное использование недвижимости, последующие затраты на ремонт и амортизация как сейчас, так и в будущем в случае наследования.

Сентябрь 16, 2015 | 45,00 EUR | отвечено Anton Pernitschka

Тема: смешанное использование недвижимости и последующие расходы на восстановление

Уважаемые дамы и господа,

следующая ситуация:
Владелец (77 лет, уровень ухода 1, ГБУ: 90) владеет многоквартирным домом, построенным в 1950 году, с 3 квартирами: первый этаж, второй этаж, мансарда.

Первый этаж: заселен владельцем

Второй этаж: до смерти жены владельца бесплатно предоставлен ребенку-1, начиная с 2013 года сдается в аренду ребенку-1 за плату (однако без предоплаты за коммунальные услуги)

Мансарда: до 2013 года полностью сдавалась за плату, пустует из-за обширных ремонтных работ с 2013 года (заявка на строительство была подана сразу после выселения последних жильцов, разрешение на строительство было получено в конце 2014 года, после чего немедленно началось строительство)

В 2015 году были проведены обширные ремонтные работы, особенно в мансарде (в том числе перестройка мансарды с увеличением жилой площади, пристройка балкона).

По § 255 абз. 2 предложение 1 Гражданского кодекса; письмо Федерального министерства финансов от 18.7.2003 г., BStBl. 2003 I S. 386, ясно, что расходы на модернизацию являются последующими расходами на восстановление, которые должны быть амортизированы в течение 50 лет (увеличение жилой площади + значительное улучшение).

Некоторые меры по модернизации однозначно относятся к квартире в мансарде (гипсокартон, электрика и т. д.). Есть также различные кредиты, которые теоретически позволяют провести четкое разделение расходов в соответствии с предыдущей арендой (однако нет последовательного разделения счетов, поэтому практически это может стать проблемой).

Кроме того, соотношение собственного использования / аренды в будущем изменится, и поэтому возникает вопрос о том, не было бы ли лучше налогово амортизировать расходы пропорционально арендованной площади.

С 2014 года (после смерти жены владельца) второй этаж арендован за плату ребенку-1.

Вероятно, новую мансарду займет ребенок-2. Ребенок-2 заботится о владельце. Пока неясно, будет ли мансарда арендована за плату ребенку-2.

Рассматривая ситуацию в долгосрочной перспективе, после смерти владельца первый этаж будет сдаваться в аренду, а второй этаж и мансарда будут заниматься ребенком-1 и ребенком-2 (наследники владельца) для собственного проживания.

Теперь конкретные вопросы:

a) Рекомендуется ли в данном случае провести пропорциональное определение затрат?

b) Могут ли наследники посл

Anton Pernitschka

Уважаемый Задающий вопрос,

в рамках первичной консультации и с учетом ваших гонораров, я хотел бы ответить на ваши вопросы, соблюдая правила этого форума.

Расходы, которые относятся исключительно к использованию, должны быть прямо отнесены только к этому использованию. Расходы, касающиеся всего здания, должны быть распределены пропорционально площади. Расходы, относящиеся к использованию для собственных жилых целей или на бесплатно предоставленной части здания, не могут быть вычтены в качестве рекламных расходов.

Проценты по кредиту на строительство или приобретение частично используемого самим собой и частично сдаваемого в аренду здания могут быть вычетными в качестве рекламных расходов только для сдаваемой в аренду части. Прямое отнесение расходов на финансирование к рекламным расходам от аренды и сдачи в аренду и личного использования может быть произведено, если расходы на приобретение или строительство могут быть разделены или имеются различные источники финансирования, каждый из которых можно отнести к одному использованию, или существует экономическая связь между процентами по кредиту и приобретенными или строительными расходами, отнесенными к аренде.

При изменении условий использования для наследников (после смерти умершего) требуется новое распределение затрат на здание. Следовательно, (доля) амортизации здания также изменяется согласно обстоятельствам.

При неясных обстоятельствах счета от ремонтников также могут быть дополнены позднее. В противном случае налоговая служба может также произвести распределение в вашу не пользу.

Ответ был составлен согласно представленным вами обстоятельствам. Отсутствие или неправильные сведения о фактических обстоятельствах могут повлиять на правовой результат.

С уважением,

Антон Перничка
Налоговый консультант