Bir Vergi Danışmanına Sor konusunda Gelir Vergisi Beyanı

Karışık kullanımlı gayrimenkul ve sonradan yapım maliyetleri ve amortisman şimdi ve ileride miras durumunda.

Eylül 16, 2015 | 45,00 EUR | cevaplandı Anton Pernitschka

Konu: Karma Kullanımlı Mülk ve Sonradan Yapım Maliyetleri

Sayın Bayanlar ve Baylar,

Aşağıdaki senaryo:
Sahibi (77 yaşında, bakım seviyesi 1, GdB: 90) 1950 yılında inşa edilmiş, 3 daireli bir apartman sahiptir: Zemin, Üst Kat, Çatı Katı.

Zemin: Sahip tarafından oturulmaktadır.

Üst Kat: Sahibin eşinin ölümüne kadar ücretsiz olarak Çocuk-1'e kiralanmış, 2013'ten itibaren Çocuk-1'e ücret karşılığı kiralanmıştır (ancak gider avansı olmadan).

Çatı Katı: 2013'e kadar tamamen ücretli olarak kiralanmış, 2013'ten bu yana kapsamlı yenileme çalışmaları nedeniyle boş (son kiracıların çıkmasının hemen ardından inşaat izni alındı, Tektur izni 2014 sonu, ardından hemen inşaata başlandı).

2015 yılında kapsamlı yenileme çalışmaları, özellikle Çatı Katı'nda (çatı katının genişletilmesi, balkon eklenmesi dahil) gerçekleştirildi.

Modernizasyon maliyetlerinin 50 yıl boyunca (konut alanının genişletilmesi + önemli iyileştirme) yazılması gereken sonradan yapım maliyetleri olduğu, HGB'nin 255. maddesi 2. fıkrasının 1. cümlesi; 18.7.2003 tarihli BMF yazısı, BStBl. 2003 I s. 386 net bir şekilde belirtilmiştir.

Bazı modernizasyon çalışmaları açıkça Çatı Katı daireye aittir (alçıpan, elektrik vb.). Ayrıca, farklı krediler mevcuttur ve teorik olarak mevcut kiralamaya göre net bir maliyet ayrımını yapmaya izin verebilir (ancak farklı hesaplar tutulmamıştır, bu nedenle pratikte zor olabilir).

Ayrıca, gelecekteki kullanım / kiralam durumunun değişeceği ve bu nedenle yapım maliyetlerinin kiralanmış metrekarelere göre vergisel olarak kısmi olarak belirlenmesinin daha akıllı olup olmadığı sorusu ortaya çıkmaktadır.

2014 yılından itibaren (sahibin eşinin ölümünden sonra) Üst Kat ücretli olarak Çocuk-1'e kiralanmıştır.

Muhtemelen Çocuk-2 yeni Çatı Katı'na taşınacaktır. Çocuk-2, sahibe bakmaktadır. Çatı Katı'nın ücretli olarak Çocuk-2'ye kiralanıp kiralanmayacağı henüz kesin değildir.

Uzun vadeli olarak, sahibin ölümünden sonra Zemin kiralık olacak ve Üst Kat ve Çatı Katı (sahibin mirasçıları olan Çocuk-1 ve Çocuk-2) kendi kendilerine olacak.

Şimdi somut sorular:

a) Bu durumda kısmi maliyet tayin etmek doğru mu?

b) Sahibin ölümünden sonra, mirasçılar da kiralanan alanlara göre amortisman maliyetlerini kısmi olarak talep edebilir mi, hatta o zaman Zemin, yani şimdiye kadar kendi kullanımında olan ev kısmı kiralanmış olacak mı?

c) Yani, çatı, cepheler vb. dahil olmak üzere tüm binayı etkileyen yapım maliyetleri ise, kısmi amortisman "esnek" midir ve evin mevcut kiralam durumuna göre ayarlanır mı?

d) Eğer fatura tutarlarından net bir şekilde Çatı Katı dairesine özgü maliyetler olmadığı anlaşılırsa, o zaman tüm maliyetler, her bir kiralanan alan için ayrı olarak, tüm evin sonradan yapım maliyetleri olarak belirlenebilir mi?

Teşekkürler.

Anton Pernitschka

Sayın Soru Sahibi,

Bu forumun kurallarına uygun olarak, danışma hizmeti ve ücretiniz çerçevesinde sorularınızı yanıtlamak istiyorum.

Sadece belirli bir kullanıma ait olan harcamalar, sadece bu kullanıma (doğrudan) atfedilmelidir. Bina genelini ilgilendiren harcamalar, kullanım alanları oranında bölüştürülmelidir. Kullanıcı tarafından kendi konut amaçlarıyla kullanılan veya ücretsiz olarak devredilen bir kısmına düşen maliyetler, gider olarak kabul edilemez.

Kısmen kendi kullanımı ve kısmen kiraya verilen bir binanın yapımı veya satın alınması için alınan kredi faizleri, sadece kiraya verilen kısım için gider olarak kabul edilebilir. Yapım veya satın alma maliyetlerinin bölünebilir olduğu veya farklı kaynakların mevcut olduğu durumlarda, finansman maliyetlerinin kira ve tahsis giderleri ile özel kullanım arasında doğrudan bir ilişki kurulabilir.

Mirasçılar için, mülk sahibinin ölümünden sonra kullanım durumları değişirse, bina harcamalarının yeni bir şekilde bölünmesi gerekmektedir. Bu durumda, (kısmi) bina amortismanı da değişecektir.

Belirsiz durumlarda, daha sonra ustalara ödeme yapılan faturalar uygun şekilde tamamlanabilir. Aksi takdirde, vergi dairesi size karşı olumsuz bir bölüşüm yapabilir.

Yanıtlama, verdiğiniz duruma göre yapılmıştır. Gerçek duruma ilişkin eksik veya hatalı bilgiler, hukuki sonucu etkileyebilir.

Saygılarımla

Anton Pernitschka
Mali Danışman