Bien immobilier à usage mixte et coûts de réparation et d'amortissement ultérieurs maintenant et en cas de succession.
Objet : Propriété mixte et coûts de réparation postérieurs
Mesdames et Messieurs,
Voici le scénario suivant : un propriétaire (77 ans, en stade 1 de dépendance, taux d'incapacité de 90) possède un immeuble de rapport construit en 1950 avec 3 logements : rez-de-chaussée, premier étage, dernier étage.
Rez-de-chaussée : occupé par le propriétaire
Premier étage : prêté gratuitement à l'enfant-1 jusqu'au décès de l'épouse du propriétaire, loué à l'enfant-1 à partir de 2013 (sans avance de charges)
Dernier étage : entièrement loué jusqu'en 2013, vacant en raison de travaux de rénovation majeurs depuis 2013 (demande de permis de construire immédiatement après le départ des derniers locataires, autorisation de construction fin 2014, début des travaux immédiat après)
En 2015, des travaux de rénovation majeurs ont été réalisés, notamment au dernier étage, avec notamment l'extension de l'espace habitable du dernier étage et l'ajout d'un balcon.
Il est clairement établi selon le § 255 alinéa 2 phrase 1 du HGB ; lettre circulaire du BMF du 18 juillet 2003, BStBl. 2003 I p. 386 que les coûts de modernisation constituent des coûts de réparation postérieurs qui doivent être amortis sur plus de 50 ans (extension de l'espace habitable + amélioration significative).
Certaines mesures de modernisation sont clairement attribuables à l'appartement du dernier étage (cloisons sèches, électricité, etc.). Il existe également différents prêts qui permettraient théoriquement une séparation claire des coûts selon la location précédente (bien que les comptes ne soient pas toujours différenciés de manière cohérente, ce qui pourrait poser des problèmes en pratique).
De plus, le ratio d'occupation propre/location changera à l'avenir, ce qui pose la question de savoir s'il ne serait pas plus judicieux d'amortir les coûts de réparation proportionnellement aux mètres carrés loués.
Depuis 2014 (après le décès de l'épouse du propriétaire), le premier étage est loué à l'enfant-1.
Il est probable que l'enfant-2 occupe le nouveau dernier étage. L'enfant-2 s'occupe du propriétaire. Il n'est pas encore certain que le dernier étage soit loué à l'enfant-2.
À long terme, après le décès du propriétaire, le rez-de-chaussée sera loué, et le premier et le dernier étage seront occupés par l'enfant-1 et l'enfant-2 (héritiers du propriétaire).
Maintenant, les questions concrètes :
a) Dans ce cas, est-il conseillé de procéder à une répartition des coûts proportionnelle ?
b) Les héritiers pourront-ils également déduire proportionnellement les coûts d'amortissement après le décès du propriétaire en fonction de la surface louée, même si le rez-de-chaussée, c'est-à-dire la partie de la maison utilisée pour l'occupation propre jusqu'à présent, était loué ?
c) L'amortissement proportionnel est-il donc \\\\\\\"flexible\\\\\\\" et s'adapte-t-il à la situation locative actuelle de la maison lorsqu'il s'agit de coûts de réparation affectant l'ensemble du bâtiment (toit, façade, etc.) ?
d) Si les factures des artisans ne spécifient pas clairement que les coûts concernent uniquement l'appartement du dernier étage, tous les coûts peuvent-ils être considérés comme des coûts de réparation postérieurs pour l'ensemble de la maison et amortis proportionnellement en fonction de la surface louée ?
Je vous remercie.
