Attn Herrn Christiansen - Weitere Fragen zu Schenkungen
März 28, 2019 | 50,00 EUR | beantwortet von Steuerberater Knut Christiansen
Sehr geehrter Herr Christiansen,
danke für Ihre Beratung, ich hätte eine weitere Frage.
Erinnerung an die Eckdaten:
Ich und mein Mann besitzen zwei Wohnungen, jeweils zu 50% / 50%.
Wir werden Anfang April den Schenkungsvertrag für die Wohnung Nr. 1 und ein paar Wochen später (nach dem Grundbucheintrag) den Schenkungsvertrag für die Wohnung Nr. 2 unterschreiben. Es fällt keine Schenkungssteuer an.
Wohnung Nr. 1: Kein Darlehen. Ich schenke ihm meinen 50% Anteil. Er wohnt in der Wohnung.
Wohnung Nr. 2: Mit Darlehen. Er schenkt mir seinen 50% Anteil und sein Restdarlehenanteil. Es ist deshalb ein "entgeltliches Geschäft". Spekulationssteuerpflichtig. Die Wohnung wird seit 2013 vermietet. Wir machen seit der Trennung eine „Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung“. Ab der Schenkung, sobald die Wohnung mir zu 100% gehört, werde ich wieder die „Anlage V“ machen.
Meine Frage ist:
Welche Rechnungen dürfen wir absetzen? Wer von uns zwei darf sie absetzen? Als was?
(a) Anwaltsrechnung für die Erstberatung zwecks Immobilientausch
(b) Ihre Rechnungen (steuerliche Beratung)
(c) Notarrechnung für die Schenkung der Wohnung Nr. 1
(d) Notarrechnung für die Schenkung der Wohnung Nr. 2
(e) Vorfälligkeitsentschädigung für eine außerordentliche Tilgung (bei der Darlehensübernahme)
(f) Grundbucheintragung Wohnung Nr. 1
(g) Grundbucheintragung Wohnung Nr. 1
Zu den Rechnungen (a) und (b): Darf ich sie in der „Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung“ als Werbungskosten für die vermietete Wohnung (Nr. 2) versteuern?
Zur Rechnung (c): Zum Zeitpunkt der Wohnung, ist die Wohnung Nr. 1 der 2. Wohnsitz meines Mannes, weil er derzeit in einer anderen Stadt arbeitet. Er möchte die Wohnung eventuell vermieten. Darf man für eine zu vermietenden Wohnung Kosten versteuern?
Zur Rechnung (d): Es heisst: „Trägt der Schenker die Kosten, zählen sie als zusätzliche Schenkung“. Der Schenker (mein Mann) macht aber ein entgeltliches Geschäft mit dieser Schenkung, weil er mir gleichzeitig seine Schulden schenkt. Er wird dafür eine sehr hohe Spekulationssteuer zahlen müssen. Sind die damit verbundenen Notarkosten keine Werbungskosten? Oder sollte ich die Kosten Kosten übernehmen und sie nach der Schenkung als Werbungskosten in meiner „Anlage V“ für die vermietete Wohnung (Nr. 2) absetzen?
Zur Rechnung (e): Darf ich sie in meiner „Anlage V“ absetzen?
Vielen Dank im Voraus für Ihre Bemühungen.
Mit freundlichen Grüßen
Guten Tag und vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne wie folgt beantworten möchte. Die Antworten habe ich jeweils unter der Frage vermerkt.
Welche Rechnungen dürfen wir absetzen? Wer von uns zwei darf sie absetzen? Als was?
(a) Anwaltsrechnung für die Erstberatung zwecks Immobilientausch
Grundsätzlich führt die Beratung zum Erwerb der jeweiligen Wohnung, wodurch die Rechnung zu den Anschaffungskosten der Wohnung führt. Da Wohnung 1 nur selbst genutzt wird, hat dies steuerlich erst einmal keine Bewandtnis. Wohnung 2 wird vermietet, so dass die Rechnung grundsätzlich die Bemessungsgrundlage für die AfA erhöht. Anteilig müsste noch der Grund und Boden herausgerechnet werden, da dieser nicht abgeschrieben wird.
(b) Ihre Rechnungen (steuerliche Beratung)
Grundsätzlich gilt eigentlich dasselbe wir unter a). Ich würde aber 50% der Kosten als laufende Kosten in der Anlage V geltend machen („Steuerberatung“) und schauen, ob das Finanzamt das so akzeptiert.
(c) Notarrechnung für die Schenkung der Wohnung Nr. 1
Da die Wohnung nur selbst genutzt wird, können diese Kosten steuerlich nicht geltend gemacht werden. Sie gehören zu den Anschaffungskosten. Sollte die Wohnung mal verkauft werden, könnte diese Kosten vom Kaufpreis abgezogen werden und würden einen eventuellen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn reduzieren. Zur Frage, ob Werbungskosten angesetzt werden dürfen, wenn die Wohnung vermietet werden soll, ist zu sagen, dass dieses möglich ist. Es muss aber nachgewiesen werden, dass eine konkrete Vermietungsabsicht bestand. Dies geschieht in der Regel durch die Auftragserteilung an einen Makler oder nachhaltige Anzeigenschaltung (Rechnungen als Nachweis).
(d) Notarrechnung für die Schenkung der Wohnung Nr. 2
Diese Kosten zählen zu den Anschaffungskosten der Wohnung und müssten anteilig für den Anteil des Gebäudes (also ohne Grund und Boden) abgeschrieben werden (AfA im Rahmen von V+V). Man könnte auch die Kosten auf Ihren Mann verlagern. Dann hätte er anteilig auf den Veräußerungsgewinn Veräußerungskosten, die die Einkünfte mindern.
(e) Vorfälligkeitsentschädigung für eine außerordentliche Tilgung (bei der Darlehensübernahme)
Sofern das Darlehen mit den Einkünften in Verbindung steht, darf auch ein Vorfälligkeitsentgelt als Werbungskosten abgezogen werden.
(f) Grundbucheintragung Wohnung Nr. 1
Grundbuchkosten (Eintragung des Eigentums) sind Anschaffungskosten für die Wohnungen.
(g) Grundbucheintragung Wohnung Nr. 1
siehe f)
Ich hoffe Ihre Fragen damit beantwortet zu haben. Sonst stellen Sie gerne kostenfreie Rückfragen ein.
Viele Grüße!
Knut Christiansen
Steuerberater
