Attention Monsieur Christiansen - Plus de questions sur les dons
Mars 28, 2019 | 50,00 EUR | répondu par Steuerberater Knut Christiansen
Monsieur Christiansen,
Merci pour votre conseil, j'aurais une autre question.
Rappel des données clés :
Mon mari et moi possédons deux appartements, chacun à 50% / 50%.
Nous signerons début avril le contrat de donation pour l'appartement n°1 et quelques semaines plus tard (après l'inscription au registre foncier) le contrat de donation pour l'appartement n°2. Aucun impôt sur les donations n'est dû.
Appartement n°1 : Pas de prêt. Je lui fais don de ma part de 50%. Il vit dans l'appartement.
Appartement n°2 : Avec prêt. Il me fait don de sa part de 50% et de sa part restante du prêt. Il s'agit donc d'une "opération à titre onéreux". Assujetti à l'impôt sur les plus-values. L'appartement est loué depuis 2013. Depuis la séparation, nous faisons une "déclaration de revenus fonciers distincts et unifiés". À partir de la donation, une fois que l'appartement m'appartient à 100%, je reprendrai la déclaration des revenus fonciers.
Ma question est la suivante :
Quelles factures pouvons-nous déduire ? Qui peut les déduire ? En tant que quoi ?
(a) Facture d'avocat pour la consultation initiale concernant l'échange immobilier
(b) Vos factures (conseil fiscal)
(c) Facture du notaire pour la donation de l'appartement n°1
(d) Facture du notaire pour la donation de l'appartement n°2
(e) Indemnité de remboursement anticipé pour le remboursement extraordinaire (lors de la reprise du prêt)
(f) Enregistrement au registre foncier de l'appartement n°1
(g) Enregistrement au registre foncier de l'appartement n°1
Concernant les factures (a) et (b) : Puis-je les déclarer comme frais de publicité pour l'appartement loué (n°2) dans la "déclaration de revenus fonciers distincts et unifiés" ?
Pour la facture (c) : Au moment de la donation, l'appartement n°1 est la résidence secondaire de mon mari, car il travaille actuellement dans une autre ville. Il envisage éventuellement de louer l'appartement. Peut-on déduire les frais pour un appartement à louer ?
Pour la facture (d) : Il est mentionné : "Si le donateur assume les coûts, ils sont considérés comme un don supplémentaire". Le donateur (mon mari) conclut cependant une opération à titre onéreux avec cette donation, car il me fait également don de ses dettes. Il devra donc payer des impôts sur les plus-values très élevés. Les frais de notaire associés ne sont-ils pas des frais de publicité ? Ou devrais-je prendre en charge les coûts et les déduire comme frais de publicité dans ma "déclaration de revenus fonciers" pour l'appartement loué (n°2) après la donation ?
Pour la facture (e) : Puis-je les déduire dans ma "déclaration de revenus fonciers" ?
Merci d'avance pour vos efforts.
Cordialement.
Bonjour et merci beaucoup pour votre demande, que j'aimerais répondre comme suit. Les réponses sont notées sous chaque question.
Quelles factures pouvons-nous déduire? Lequel de nous deux peut les déduire? En tant que quoi?
(a) Facture d'avocat pour la consultation initiale en vue d'un échange immobilier
En principe, la consultation pour l'achat respectif de l'appartement entraîne la facture comme coût d'acquisition de l'appartement. Étant donné que l'appartement 1 est utilisé uniquement par vous, cela n'a pas d'incidence fiscale pour le moment. L'appartement 2 est loué, de sorte que la facture augmente en principe la base de calcul pour l'amortissement. Il faudrait également retirer la part du terrain, car celui-ci n'est pas amorti.
(b) Vos factures (conseil fiscal)
En principe, la même chose s'applique qu'à la question a). Cependant, je déduirais 50% des coûts en tant que dépenses courantes dans l'annexe V ("conseil fiscal") et vérifierais si l'administration fiscale l'accepte ainsi.
(c) Facture du notaire pour la donation de l'appartement n°1
Étant donné que l'appartement est utilisé uniquement par vous, ces coûts ne peuvent pas être déduits fiscalement. Ils font partie des coûts d'acquisition. Si l'appartement est vendu un jour, ces coûts pourraient être déduits du prix d'achat et réduiraient un éventuel gain imposable à la vente. En ce qui concerne la question de savoir si des frais de publicité peuvent être déduits si l'appartement est destiné à la location, il est possible. Cependant, il faut prouver qu'il y avait une intention concrète de louer. Cela se fait généralement en confiant la tâche à un agent immobilier ou en publiant des annonces de manière durable (factures comme preuve).
(d) Facture du notaire pour la donation de l'appartement n°2
Ces coûts sont des coûts d'acquisition de l'appartement et devraient être amortis proportionnellement pour la partie du bâtiment (donc sans le terrain) (amortissement dans le cadre de V+V). On pourrait également transférer les coûts à votre mari. Alors il aurait une déduction de coûts de vente sur le gain en capital, ce qui réduirait les revenus.
(e) Indemnité de remboursement anticipé pour un remboursement extraordinaire (lors de la reprise du prêt)
Si le prêt est lié aux revenus, des frais de remboursement anticipé peuvent également être déduits en tant que frais de publicité.
(f) Enregistrement au cadastre de l'appartement n°1
Les frais de cadastre (enregistrement de la propriété) sont des coûts d'acquisition des appartements.
(g) Enregistrement au cadastre de l'appartement n°1
voir f)
J'espère avoir répondu à vos questions. Sinon, n'hésitez pas à poser des questions supplémentaires gratuitement.
Cordialement!
Knut Christiansen
Conseiller fiscal
