Eigentümerin Mutter - Darlehensnehmerin Mutter - Ratenzahler Sohn - zukünftige Konstellation
Januar 21, 2013 | 40,00 EUR | beantwortet von Jan Wilking
Frage zu Immobilien
Eigentümerin: Mutter
Darlehensnehmerin: Mutter
Bewohner Immobilie:Sohn
Sohn bezahlt die Raten, da damals eine eigene Finanzierung nicht möglich war (erst kurz Selbstständig).
Nun steht die Verlängerung des Darlehens an und es stellt sich die Frage wie die Konstellation zukünftig weiter geht.
Es gibt folgende Überlegungen:
Da die Mutter nicht mehr die Jüngste ist, stellt sich die Frage wie sich bei einer eventuellen Hartz4 oder Pflegesituation der Immobilienbesitz auswirkt (Wert Immobilie ca. 160.000 € - Restdarlehen ca. 125.000 €).
Es muss davon ausgegangen werden, dass im Fall der Fälle hier ein Verkauf verlangt werden könnte.
Der Sohn möchte natürlich "sein Vermögen" schützen und hat folgende Idee (Mutter wäre damit einverstanden):
Darlehen läuft weiterhin auf Mutter (wird verlängert, da Sohn weiterhin Selbstständig ist und eine Finanzierung nur zu schlechteren Konditionen möglich wäre).
Sohn wird Immobilieneigentümer - allerdings nicht als Schenkung, Überlassung oder Ähnliches (wegen dem 10jährigen "Rückforderungsrecht") sondern er kauft die Immobilie offiziel für 125.000 € ab (Geld fließt keines).
Das Darlehen von 125.000 € bleibt weiterhin auf der Mutter bestehen gesichert durch eine Grundschuld auf dem Objekt. Bei einem Verkauf durch den Sohn müsste also erst die Bank bedient werden, wodurch die Mutter im Falle eines Verkaufs Schuldenfrei wäre (sofern der Kaufpreis mindestens dem Darlehen entspricht).
Nun stellen sich folgende Fragen:
1. Kann hier die Mutter irgendwann doch auf die Zahlung der 125.000 € bestehen?
(Sohn wird mit "Zahlungseingang" Meldung an den Notar im Grundbuch Eigentümer)
2. Welche Möglichkeiten hätten "Behörden" hier?
3. Gibt es sonst noch etwas zu beachten?
4. Wäre eine andere Variante möglich?
Kurz gesagt:
Sohn will Eigentümer werden ohne das Darlehen übernehmen zu müssen und ohne irgendwann "doppelt" zahlen zu müssen oder "Probleme" mit Behörden zu bekommen.
Sehr geehrter Ratsuchender,
gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:
Solange der Kaufpreisanspruch nicht erfüllt wurde, kann Ihre Mutter den vollen Betrag von 125.000,- EUR aus dem Vertrag einfordern. Sollte Ihre Mutter zu Sozialfall werden, können die staatlichen Stellen (Sozialamt, ARGE o.ä.) im Wege des Sozialhilferegresses diesen Kaufpreis einfordern. Gegebenenfalls werden sich die Behörden aufgrund der einvernehmlichen Nichtzahlung auch darauf berufen, dass es sich tatsächlich um eine Schenkung handelte und daher ein Rückforderungsanspruch aus 528 BGB besteht.
Daher dürfte Ihre Idee Ihnen nicht weiterhelfen. Vielmehr sollte hier überlegt werden, als Gegenleistung für die Übertragung der Immobilie nicht einen Kaufpreis von 125.000,- EUR zu vereinbaren (der dann aber gar nicht gezahlt wird), sondern z.B. die Übernahme der Raten des Darlehens, ggf. auch andere geldwerte Leistungen (Nießbrauch, Wohnrecht etc.). Entsprechende Verträge sollten aber anwaltlich aufgesetzt, um Ihr Vermögen soweit wie möglich zu schützen (wobei hierbei auch beachtet werden muss, dass ggf. die staatlichen Stellen auch Ansprüche gegen Sie als Unterhaltspflichtigen haben können, siehe § 94 SGB XII). Daher empfehle ich (auch angesichts der nicht unbeträchtlichen Summe), einen Kollegen vor Ort mit der Prüfung der konkreten Möglichkeiten und Erstellung entsprechender Vertrge zu beauftragen. Für weitere Lektüre könnte auch folgender Link hilfreich sein: http://deutsches-erbrechtsinstitut.de/fileadmin/user_upload/pdf/Vermeidung%20eines%20Sozialhilferegresses.pdf
Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.
Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.
Mit freundlichen Grüßen
