Hausverkauf
Dezember 3, 2009 | 40,00 EUR | beantwortet von Dr. Dr. Danjel-Philippe Newerla
Wie lange muss geduldet werden bzw. was kann unternommen werden
Schilderung:
Ehepaar seit 1994 verheiratet, 13 jähriger Sohn (Jan.2010 14 Jahre)
Er Manager mit hohem Einkommen, sie 10 Jahre Hausfrau, jetzt halbtags beschäftigt
Gemeinsame Immobilie, ca.200 qm, ca. 800€ Grundstück
Trennung Februar 2007, Februar 2008 Zustellung Scheidungsantrag
Scheidung ist nicht in Sicht, da sie (aus ihrer Sicht vielleicht verständlich) alles in die Länge zieht, keine Auskünfte gibt, also verzögert und blockiert…leider ist dies im deutschen Recht ohne Strafe möglich, die neuen Regelungen ziehen hier leider noch nicht. Auch eine Hausratsaufteilung, viele Angebot liegen vor, wonach sie mehr als 80% behalten kann, blockiert sie. Die 20% sind nur Dinge, die Mann mit in Ehe brachte, aber in den Hausrat über gingen und somit Teilungsmasse sind.
Er zog Mai 2007 aus gemeinsamen Haus aus, seither wohnt sie alleine mit Sohn (heute 14 Jahre) im Haus
Februar 2009 willigte sie ein, das Haus an einen Makler zum Verkauf zu geben, bis heute ohne Erfolg.
Preis wurde schrittweise nach unten reguliert, bis nun eine Schmerzgrenze erreicht wurde (Restkredit+Makler+Vorfälligkeitszinsen Bank)
Angebot von Mann: ab April 2010 Übergang zum Restwert des Kredites an einen von beiden, Maklergebühren würden wegfallen, Vorfälligkeitszinsen werden hälftig geteilt.
Zusätzliches Angebot an Frau: wenn sie übernehmen möchte, übernimmt Mann den Kredit, die 50% Vorfälligkeitszinsen können beim zu erwartenden Zugewinn verrechnet werden.
Sollte er das Haus übernehmen bietet er an, dass sie, um in Ruhe eine schöne Wohnung zu finden, noch weitere 4 Monate im Haus wohnen kann, aber eine monatliche Miete von 1000€ zahlen müsste. Sie bekommt ab Hausübergang auf Mann ca. 900€ mehr Unterhalt.
Als Hinweis: für den heutigen Trennungsunterhalt wurde ein Vergleich geschlossen (ehelichen Schulden bzw. Verpflichtungen wurden vorher vom Jahreseinkommen abgezogen). Es ist also in Zahlen keine Wohnwertberechnung erfolgt.
Sämtliche Angebote lehnt sie brüsk ab, da sie beim Haus weder ein Minus- noch ein Nullgeschäft machen möchte. Argumente: es wäre nun Winter und da lässt sich ein Haus schlecht verkaufen (vergisst völlig, dass das Haus bereits ab Februar, also 3 Jahreszeiten lang angeboten wurde.
Leider, auch nach Einschätzung des Maklers, ist dieses Haus bei der derzeitigen Immobilienlage sehr schwer verkaufbar.
Was also sollte Sinnvolles getan werden, um diese Belastung los zu werden.
Wie lange ist die alleinige Nutzung des Hauses ohne Aufwandsentschädigung möglich und vor allem, wie lange muss die Blockadehaltung bzgl. Hausverkauf geduldet werden obwohl erkennbar ist, dass dies noch sehr lange dauern kann. Da keiner von beiden ohne den anderen entscheiden kann, ist man immer von der Willkür des anderen abhängig. Wer hier den Schaden hat, ist ziemlich offensichtlich.
PS: Zwangsvollstreckung kommt auch nicht in Frage, da sie auf Grund des minderjährigen Kindes dies ja wohl auch 3-5 Jahre in die Länge ziehen kann.
Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank zunächst für Ihre Anfrage!
Nachfolgend möchte ich gerne unter Berücksichtung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts zu Ihren Fragen wie folgt Stellung nehmen:
Zu 1.) Was also sollte Sinnvolles getan werden, um diese Belastung los zu werden?
Im Endeffekt gibt es ja nur zwei Möglichkeiten. Einmal die einvernehmliche und zum anderen die zwangsweise Durchsetzung gegen den Willen des andern.
Die erste Variante ist meines Erachtens die klügere und zwar für beide Beteiligten. Es sollte also im wirtschaftlichen Interesse beider Parteien versucht werden, eine einvernehmliche Lösung für dieses Problem herbeizuführen.
Eine Lösung könnte so aussehen, dass das Grundstück freihändig am Markt verkauft wird, das gemeinsame Hausgrundstück vermietet werden und sich beide Parteien die Mieteinnahmen teilen, oder dass einer in dem Haus wohnen bleibt und dem anderen hierfür eine Nutzungsentschädigung zahlt.
Die zweite Variante wäre die so genannte Teilungsversteigerung. Gem. §§ 749,753 BGB kann jeder von Ihnen die Teilungsversteigerung beantragen. Dann würde das Hausgrundstück versteigert und der Versteigerungserlös unter Ihnen und Ihrer Frau aufgeteilt werden. Erfahrungsgemäß ist dieses aber die schlechteste Variante, da ähnlich wie bei der Zwangsversteigerung dir nur Erlöse weit unterhalb des Verkehrswertes oft zu erzielen sind, sodass insoweit an einen freihändigen Verkauf gedacht werden sollte.
Zu 2.) Wie lange ist die alleinige Nutzung des Hauses ohne Aufwandsentschädigung möglich?
Ab dem Zeitpunkt in dem einen Ehegatten die gemeinsame Wohnung oder das gemeinsame Haus alleine bewohnt, steht dem anderen Teil, der ausgezogen ist, eine Nutzungsentschädigung gegen den Ehegatten zu, der in dem Haus verbleibt.
Nachfolgend habe ich Ihnen einen sehr interessanten Link zu diesem Thema beigefügt:
http://www.ehescheidung24.de/ratgeber/was_zu_bercksichtigen_ist_wenn_nach_der_trennung_ein_ehegatte_im_gemeinsamen_haus_wohnen_bleibt-214.html
Zu 3.) Wie lange muss die Blockadehaltung bzgl. Hausverkaufs geduldet werden obwohl erkennbar ist, dass dies noch sehr lange dauern kann?
Das lässt sich abschließend schlecht sagen. Sie könnten beispielsweise (da das Grundstück noch mit einer Hypothek belastetes, müsse auch die kreditgebende Bank hierbei involviert werden) die Teilungsversteigerung beantragen. Dann könnte Ihre Frau allerdings wieder einwenden, dass sie eine angemessene Zeit benötigt, um sich eine neue Wohnung zu suchen.
Da sie nach Ihrer Schilderung einen Unterhaltsanspruch gegen Sie hat, wird sie sich auch eine andere Wohnung leisten können, sodass sie meines Erachtens nicht zwangsläufig darauf angewiesen ist, in dem Haus zu verbleiben. Demnach könnte sie zwar einen Härtefallantrag gegen die Teilungsversteigerung stellen, diese aber nicht bis auf unabsehbare Zeit verhindern.
Wie aber bereits gesagt, ist die Teilungsversteigerung die schlechteste Variante, stellt aber ein gewisses Druckmittel dar.
Ansonsten könnte Ihre Frau natürlich eine einvernehmliche Regelung mit Ihnen treffen, hierzu wird sie aber nach Ihrer Schilderung nur bedingt bereit sein, es sei den, Sie würden Ihr Angebot, z. B. im Bezug auf Unterhaltszahlung, noch etwas nachbessern. Dies wäre gegebenenfalls ein Ansatzpunkt, den Sie noch einmal überdenken sollten. Ansonsten bliebt Ihnen leider nichts anderes übrig, als die Scheidung abzuwarten mit den entsprechenden Verzögerungstaktiken, die Ihre Frau jetzt schon einsetzt.
Ich möchte gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:
Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann.
So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine
völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.
Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können mich natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder über meine E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen.
Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Donnerstagnachmittag!
Mit freundlichem Gruß
Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt
Heilsbergerstr. 16
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kanzlei.newerla@web.de
Tel. 0471/3088132
