Erhaltungsaufwand Arbeitszimmer

Wir werden das Reihenmittelhaus, das wir seit drei Jahren vom derzeitigen Eigentümer mieten, nächste Woche käuflich erwerben. In den kommenden 3 Jahren möchten wir durch den Austausch der 40 Jahre alten Fenster, der Heizung, evtl. Dämmung (kein Standardsprung, keine Erweiterung) die 15% Grenze der Anschaffungskosten in voller Höhe ausschöpfen, d.h. diese energetischen Maßnahmen nicht als anschaffungsnahe Herstellungskosten sondern als unmittelbaren abziehbaren Erhaltungsaufwand anrechnen lassen, da ich als freiberufliche Dozentin Erhaltungsaufwendung für mein Arbeitszimmer anteilig abschreiben kann. Frage 1 Kann man, wenn man eine der o.g. Erhaltungsaufwandmaßnahmen (Fenster) innerhalb eines Jahres durchführt, diese (anteilig für das Arbeitszimmer) über 2-5 Jahre abschreiben (wie bei Vermietungen) oder muss der Arbeitszimmeranteil im gleichen Jahr in voller Höhe als Werbungskosten abgezogen werden? Frage 2 Die dringendste Reparaturmaßnahme ist die Trockenlegung des Kellers. Ein Angebot einer Firma dafür liegt uns bereits vor. Wir möchten vermeiden, dass die Kosten für die Trockenlegung zu den 15% zählen und wollen daher einen Satz in den Kaufvertrag aufnehmen, der besagt, dass der Verkäufer/Vermieter diese Reparatur noch übernimmt. Wir würden den Kaufpreis um die (aufgerundete) Summe des vorliegenden Kostenvoranschlags erhöhen. Die Trockenlegung soll noch in diesem Monat, nach dem Notartermin, aber vor Entrichtung des Kaufpreises oder der Eintragung in das Grundbuch stattfinden. Die Miete zahlen wir noch bis November. Wie gestaltet man diese Sache am besten im Kaufvertrag? Ist das im Prinzip überhaupt möglich oder läuft der jetzige Eigentümer/Vermieter Gefahr, dass er die Renovierungskosten nicht als Werbungskosten absetzen kann? (zu zeitnah zur Veräußerung)