Grunderwerbsteuer bei Immobilienverkauf aus GbR-Vermögen an Söhne

Mein Bruder und ich haben 2007 ein Gebäude gekauft, das als „GbR“ ins Grundbuch eingetragen wurde. Wir besitzen noch zwei weitere Gebäude, wo wir jedoch je zur Hälfte ins Grundbuch eingetragen sind. Steuerlich wird alles in einer GbR geführt. Das 2007 angeschaffte Gebäude ist 2009 abgebrannt und wurde 2010 neu aufgebaut. 1/3 der Baukosten übernahm die Versicherung. Frage a) Sind 100% der Baukosten als Herstellkosten anzusehen oder nur der Eigenanteil? Mein Bruder und ich möchten das eingangs genannte Gebäude auf unsere beiden Söhne übertragen (jeweils zur Hälfte). Für 60% des Wertes übernehmen die Söhne die bestehenden Darlehensverpflichtungen. Der Rest geht als Schenkung. Frage b) Fällt Grunderwerbsteuer an? Es besteht durch den Übergang von der GbR auf die Söhne ja keine Personenidentität. Falls GeSt anfällt, würden wir das Gebäude von der GbR zuerst von meinem Bruder auf mich übertragen (jeweils zur Hälfte) und dann auf die Söhne. Wertansatz: jeweils zu Herstellkosten Frage c) Kommen wir dadurch in die Spekulationsthematik? Und falls nein, muss zwischen den beiden Rechtsgeschäften eine bestimmte Zeit dazwischenliegen (Gestaltungsmissbrauch?)