Investir dans l'immobilier est-il judicieux en tant que placement financier?
Juin 8, 2009 | 30,00 EUR | répondu par Ginster Frank
Étant donné que je paie actuellement beaucoup d'impôts avec un revenu brut (employé) d'environ 67 000 euros par an, étant célibataire (à l'exception des frais de déplacement de 50 km/aller-retour que je ne peux pas déduire), je cherche un moyen d'économiser des impôts. J'ai repéré une propriété "d'occasion" qui est actuellement louée, donc une rénovation n'aurait pas de sens pour le moment. J'envisage de financer entièrement le prix d'achat de 90 000 euros. Cependant, j'ai un montant disponible similaire. Les loyers nets s'élèvent à environ 400 euros par mois. Je me demande cependant si cela a du sens sur le plan fiscal pour moi, car au final, j'aurai à nouveau des revenus. Serait-il plus judicieux d'acheter une nouvelle propriété et de la louer ? Est-ce que cela fait une différence s'il s'agit d'une maison ou d'un appartement ? Pourrais-je ensuite utiliser la maison moi-même, après un certain temps ? Ou serait-il plus judicieux d'acheter éventuellement une propriété classée monument historique ? Peut-être que quelqu'un pourrait rapidement esquisser les différences (de préférence avec des chiffres). Pour information : La propriété actuellement envisagée a été construite au début des années 80. Y a-t-il des moyens plus judicieux d'économiser des impôts ?
Chère Madame,
Cher Monsieur,
Fondamentalement, il n'y a pas de différence entre l'achat d'une maison ou d'un appartement pour les louer à des tiers.
Le schéma de calcul pour déterminer les revenus de la location (V&V) est le suivant dans tous les cas :
Revenus (loyer hors charges)
+ Charges locatives
----------------------------
Total des revenus
- Amortissement
- Intérêts d'emprunt
- Coûts d'entretien
- Charges d'exploitation
- Autres frais de publicité
---------------------------------
= Revenus de la location
Seulement si ces revenus sont négatifs, ils auront un impact sur les impôts.
Le scénario suivant vous aidera à comprendre comment fonctionne le calcul :
Vous avez des revenus de loyer mensuels de 400 € hors charges. Nous excluons les charges locatives, car nous ne les incluons pas non plus dans les coûts d'exploitation.
De plus, vous payez un taux d'intérêt de 6% pour le prêt de 90 000 €.
Comme seuls les coûts d'acquisition du bâtiment, mais pas du terrain, sont soumis à une déduction pour amortissement, nous devons d'abord calculer la part du bâtiment sur les coûts d'acquisition. Pour simplifier, supposons que ce soit 70 %. 90 000 x 70 % = 63 000. Le taux d'amortissement est de 2%. (voir note)
Calcul :
Revenus 12 x 400 = 4 800
Amortissement ./. 1 260
Intérêts d'emprunt ./. 5 400
------------------------------
Résultat : ./. 1 860,00 €
Avec un taux d'imposition de 30 %, ce modèle permettrait d'économiser environ 500 €.
L'aspect le plus important de cette réflexion est cependant la liquidité.
Vous recevez un loyer mensuel de 400 €, dont vous devez couvrir les intérêts (450 €) et au moins le remboursement. Cela crée déjà un déficit de liquidité. Si vous devez encore effectuer des réparations, l'écart de financement augmente, mais les économies d'impôt augmentent également.
Dans le domaine de la protection des monuments historiques, il existe ce qu'on appelle l'amortissement en conservation des monuments historiques ou une déduction spéciale accrue, mais il faut également tenir compte du fait que vous avez affaire à une autorité. Cela signifie que vous pourriez être soumis à des conditions et des exigences que vous devez respecter. Par exemple, on pourrait vous imposer de quel type de fenêtres vous devriez installer en cas de rénovation.
En conclusion, vous ne pouvez réellement économiser des impôts que si vous êtes prêt à investir de l'argent. Investir signifie que vous devez compenser en partie votre charge de liquidité par le loyer perçu mais aussi par vos propres fonds.
Un autre aspect à considérer est la retraite. Rien ne s'oppose à la revente de l'objet, tant que vous avez respecté la durée minimale de détention de 10 ans, ou si vous souhaitez occuper l'objet vous-même à un moment donné.
Si vous avez des questions supplémentaires concernant nos explications, n'hésitez pas à nous appeler au 02232 / 93 45 0.
Cordialement,
Frank Ginster
Expert-comptable
Note :
Étant donné que le bâtiment date des années 80, cette valeur est déjà relativement optimiste. Il est plus probable qu'il y ait une valeur amortissable plus faible.
