Immobilie als Kapitalanlage sinnvoll ?
Juni 8, 2009 | 30,00 EUR | beantwortet von Ginster Frank
Da ich derzeit bei einem Bruttoeinkommen (Angestellte) von ca. 67 TEUR sehr viel an Steuern zahle, ich bin Single (außer Fahrtkosten von 50 km /Strecke kann ich nichts absetzen, suche ich nach einer Möglichkeit Steuern zu sparen. Ich habe eine "gebrauchte" Immobilie im Auge, die derzeit vermietet ist, also wäre eine Renovierung derzeit nicht sinnvoll.
Ich würde den Kaufpreis von TEUR 90 komplett finanzieren. Habe jedoch eine ähnlich hohen verfügbaren Betrag.
Die Mieteinnahmen liegen bei ca. 400 EUR netto.
Ich frage mich jedoch, ob das steuerlich für mich überhaupt Sinn macht, denn letztlich habe ich ja auch wieder Einnahmen.
Wäre es sinnvoller eine neue Immobilie zu erwerben und diese zu vermieten?
Macht es einen Unterschied, ob es sich um ein Haus oder eine Wohnung handelt ? Könnte ich das Haus dann auch selbst nutzen, nach einer gewissen Zeit ?
Oder ist es sinnvoller evtl eine unter denkmalschutzstehende Immobilie zu erwerben?
Vielleicht kann mir jemand kurz die Unterschiede (möglichst mit Zahlen) skizzieren.
Zur Info: Der derzeit zur Auswahl stehende Immobilie ist Anfang der 80er Jahre errichet worden.
Gibt es sinnvollere Möglichkeiten um Steuern zu sparen?
Sehr geehrte Dame,
sehr geehrter Herr,
grundsätzlich macht es keinen Unterschied, ob Sie ein Haus oder eine Wohnung erwerben, um diese fremd zu vermieten.
Das Berechnungsschema zur Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (V&V) sieht in jedem Fall wie folgt aus:
Einnahmen (Kaltmiete)
+ Umlagen
----------------------------
Summe der Einnahmen
- Abschreibung
- Schuldzinsen
- Instandhaltungskosten
- Betriebskosten
- Sonstige Werbungskosten
---------------------------------
= Einkünfte aus V&V
Nur wenn diese Einkünfte negativ sind, wirken sie sich steuermindernd aus.
Folgendes Szenario soll Ihnen verdeutlichen, wie die Berechnung funktioniert:
Sie haben monatliche Mieteinnahmen von 400 ? kalt. Umlagen lassen wir außen vor, da wir auch keine Betriebskosten ansetzen.
Des Weiteren zahlen Sie für das Darlehen über 90.000 ? einen Zinssatz von 6%.
Da nur die Anschaffungskosten des Gebäudes, aber nicht des Grund und Bodens der Absetzung für Abnutzung unterliegen, müssen wir aus den Anschaffungskosten zunächst den Anteil des Gebäudes errechnen. Gehen wir aus Vereinfachungsgründen von 70% aus. 90.000 x 70% = 63.000. Der AfA-Satz beträgt 2%. (siehe Anmerkung)
Berechnung:
Einnahmen 12 x 400 = 4.800
Abschreibung ./. 1.260
Schuldzinsen ./. 5.400
------------------------------
Ergebnis: ./. 1.860,00 ?
Bei einem Steuersatz von 30% würde dieses Modell zu einer Ersparnis von rund 500 ? führen.
Wichtigster Aspekt bei dieser Überlegung ist aber die Liquidität.
Sie erhalten mtl. 400 ? Mieteinnahmen, von denen Sie die Zinsen (450 ?) und zumindest die Tilgung bestreiten müssen. Im Ergebnis bereits hier eine Liquiditätsunterdeckung. Sofern Sie noch Reparaturen vornehmen müssen, vergrößert sich die Finanzierungslücke, jedoch steigt auch die Steuerersparnis.
Im Bereich des Denkmalschutzes gibt es zwar die sog. Denkmalschutz-AfA oder einen erhöhten Sonderausgabenabzug, gleichzeitig muss man aber beachten, dass man mit einer Behörde zu tun hat. D.h. Sie bekommen unter Umständen Auflagen und Vorgaben, die Sie erfüllen müssen. So kann Ihnen z.B. vorgegeben werden, welche Qualität von Fenstern Sie im Falle einer Sanierung verbauen müssten.
Im Ergebnis lässt sich festhalten, dass Sie tatsächlich nur Steuern sparen können, sofern Sie bereit sind, Geld zu investieren. Investieren bedeutet dabei, dass Sie Ihre Liquiditätsbelastung teilweise durch die vereinnahmte Miete aber auch durch eigenes Kapital auffangen müssen.
Ein anderer Aspekt der sich hierbei ergibt ist die Altersvorsorge. Es spricht nichts dagegen, das Objekt wieder zu verkaufen, sofern Sie die Mindesthaltedauer von 10 Jahren erfüllt haben, oder das Objekt irgendwann selbst beziehen wollen.
Sofern sich noch Rückfragen aus unseren Ausführungen ergeben können Sie uns gerne unter 02232 / 93 45 0 anrufen.
Mit freundlichen Grüßen
Frank Ginster
Steuerberater
Anmerkung:
Da das Gebäude aus den 80er Jahren stammt, ist dieser Wert schon relativ optimistisch. Wahrscheinlicher ist ein kleinerer abschreibungsfähiger Wert.
