Taxe sur les plus-values lors de la vente d'une propriété héritée
Janvier 26, 2010 | 90,00 EUR | répondu par Michael Herrmann
Bonjour,
Je m'appelle Andreas et j'ai vendu une maison l'année dernière et je ne suis pas sûr si je dois déclarer entièrement ou partiellement le profit dans l'impôt sur le revenu - mot-clé impôt sur les plus-values.
La situation est la suivante:
Années 1950: La maison est construite par ma grand-mère. Ma grand-mère, mes parents et moi vivons dans la maison.
22.10.1999: ma grand-mère décède. Mon père est héritier (usufruitier non libre) et je suis l'héritier subséquent. De plus, je reçois déjà le droit d'usage du rez-de-chaussée. Comme je suis parti depuis 1996, je loue cet appartement après une courte période de rénovation. Mon père vit toujours dans la maison (1er étage), où il a un droit de résidence à vie avec sa deuxième femme selon le testament de ma grand-mère.
12.05.2009: mon père n'étant plus en très bonne santé, il préfère chercher un petit appartement plutôt que de s'occuper de la maison (jardin, déneigement, etc). Nous avons donc conclu un contrat de transfert qui prévoit que la maison me soit transférée (en quelque sorte un héritage anticipé) et que je verse à mon père et sa femme un montant forfaitaire de 120 000 euros pour le droit de résidence à vie. Le contrat prévoit que mon père et sa femme doivent déménager avant le 01.08.2009.
Le transfert de propriété à moi (inscription au registre foncier) a eu lieu le 15.05.2009 (transfert immédiat de propriété sans annotation de cession).
15.05.2009 - 21.09.2009: je suis inscrit avec une résidence secondaire dans la maison.
31.05.2009: le bail pour le rez-de-chaussée expire, la locataire déménage le 30 avril.
17.06.2009: je vends la maison pour 460 000 euros, la possession est transférée le 01.08.2009, le transfert de propriété (registre foncier) a eu lieu le 20.09.2009.
Mes questions:
1. À ma connaissance, un bien immobilier hérité peut être vendu sans impôt sur les plus-values si le bien a toujours été occupé par le propriétaire. Mon inscription en tant que résidence secondaire suffit-elle pour cela?
2. Si non, le contrat de transfert du 12.05.09
Cher demandeur,
Tout d'abord, je vous remercie de votre demande, que je répondrai volontiers en fonction des informations que vous avez fournies et de votre engagement dans le cadre d'une première consultation. La réponse sera donnée en fonction de la description des faits. Des informations manquantes ou incorrectes concernant les circonstances réelles peuvent influencer le résultat juridique.
Le problème de la taxe de spéculation mentionnée se pose fondamentalement lorsqu'un terrain ou un droit similaire à un terrain est vendu dans les 10 ans suivant l'acquisition. Si la maison a été utilisée à des fins personnelles au cours des deux dernières années ou uniquement pour des fins personnelles pendant l'acquisition et la vente, la taxation est annulée.
Dans votre cas, il convient d'abord de déterminer s'il y a eu une acquisition onéreuse. Vous avez hérité du terrain. Par conséquent, il n'y a pas eu d'acquisition onéreuse. Par conséquent, une opération de cession à titre privé, en ce qui concerne le terrain, n'est pas possible.
Vous avez acquis le droit de résidence de votre père moyennant rémunération. Cependant, cette opération n'a aucun lien avec la cession du terrain, car un droit de résidence permanent n'est pas un droit similaire à un droit de terrain. (BFH du 11.08.1967 - VI R 67/66) Selon la jurisprudence de la BFH, le droit de résidence permanent et la propriété de la maison sont tellement différents non seulement juridiquement mais aussi économiquement, que même s'ils portent tous deux sur le même appartement et qu'un contribuable acquiert d'abord le droit de résidence permanent puis la propriété de l'appartement, il n'est pas justifié de traiter le moment de l'acquisition du droit de résidence permanent comme le moment de l'acquisition de la propriété.
La séquence chronologique est différente, mais représente néanmoins le point central. La propriété de la maison et le droit de résidence sont des droits à traiter séparément.
La renonciation au droit de résidence par la vente de la maison est à nouveau onéreuse, car le prix de cession du terrain inclut également un montant pour le droit de résidence. Cette opération de cession est soumise à l'imposition selon l'art. 23 (1) n° 2 EStG, car moins d'un an s'écoule entre l'acquisition et la cession. Le calcul des gains ne peut se faire que par estimation du prix de vente. Comme il y a eu très peu de temps entre l'acquisition et la cession du droit de résidence, il est peu probable qu'il y ait eu des gains. Le gain est l'excédent du prix de cession sur le coût d'acquisition. Je vous recommande de fixer le prix de vente estimé au montant du coût d'acquisition, de sorte qu'aucun gain ne soit réalisé. Je ne vois aucune raison, d'après les faits exposés, pourquoi le droit de résidence aurait pu prendre de la valeur en si peu de temps.
Il est donc inutile de mentionner des opérations spéculatives, car aucun gain n'a été réalisé. En principe, ces revenus doivent être déclarés sur la feuille SO.
Les droits de succession payés en 1999 n'ont pas d'incidence sur les faits.
J'espère que ces informations vous donnent un premier aperçu de la situation et je vous prie de croire en l'expression de mes salutations distinguées.
Michael Herrmann
Dipl.-Finanzwirt (FH)
Expert-comptable
