Miras kalan bir mülkün satışında spekülasyon vergisi.
Ocak 26, 2010 | 90,00 EUR | cevaplandı Michael Herrmann
Merhaba
Benim adım Andreas ve geçen yıl bir ev sattım ve kazancımı tamamen veya kısmen gelir vergisine tabi tutmam gerekip gerekmediğine emin değilim - anahtar kelime spekülasyon vergisi.
Durum şöyle:
1950'ler: Evimi büyükannem inşa etti. Evde büyükannem, anne babam ve ben yaşıyorum.
22.10.1999: Büyükannem vefat eder. Miras (kısıtlı mirasçı) babam ve ben mirasçıyım. Ayrıca şimdiden zemin katı kullanım hakkını alıyorum. Artık (1996'dan beri) taşındığım için, kısa bir tadilat süresinden sonra bu daireyi kiraya veriyorum. Babam hala evde yaşıyor (1. Kat), büyükannenin vasiyetine göre ikinci eşiyle birlikte ömür boyu oturma hakkına sahip olduğu yerde.
12.05.2009: Babam sağlık sorunları nedeniyle ev (bahçe, kar temizleme vb.) yerine küçük bir daire aramak istiyor. Bu nedenle, bana evin devredilmesini öngören bir devir sözleşmesi yapıyoruz (erken miras gibi) ve babama ve eşine 120.000 Euro'luk bir tek seferlik ödeme karşılığında ömür boyu oturma hakkını ödüyorum. Sözleşme, babam ve eşinin 01.08.2009'a kadar taşınmasını öngörüyor.
Mülkiyetin bana devri (tapu kaydı) 15.05.2009'da gerçekleşti (tapu kaydı olmadan anında mülkiyet devri).
15.05.2009 - 21.09.2009: Evde ikametgah olarak kayıtlıyım.
31.05.2009: Zemin kat için kiralama sözleşmesi sona eriyor, kiracı 30 Nisan'da çıkıyor.
17.06.2009: Evimi 460.000 Euro'ya satıyorum, mülkiyet devri 01.08.2009 tarihinde gerçekleşiyor, mülkiyetin devri (tapu) 20.09.2009'da gerçekleşti.
Sorularım:
1. Bildiğim kadarıyla, bir miras evi, mülk her zaman sahibi tarafından kullanıldıysa spekülasyon vergisi olmaksızın satılabilir. Bu için kayıtlı ikametgahım yeterli mi?
2. Hayır ise, 12.05.09 tarihli devir sözleşmesi erken miras/hediye olarak kabul edilebilir mi, örneğin ben yaş hakkı için tazminat olarak 120.000 Euro ödediğim halde, bu gerekçeyle de spekülasyon vergisi uygulanmaz mı? Yoksa devir satış sözleşmesi olarak görülür mü, böylece kazanç vergilendirilir mi?
3. Spekülasyon vergisi ödenmesi gerekiyorsa, nasıl hesaplanır? a. Satış fiyatı - Satın alma fiyatı farkı = 340.000 Euro veya b. Zemin katı kullanım hakkı için 1999'da (değer o zamanlar Finansal Daire tarafından 130.000 DM olarak belirlendi) ödeme yaptıysam, başka bir şekilde mi? Nasıl?
4. Vergiden kaçınmak için gelir vergisi beyannamesinde ne yapabilirim?
Sayın Soru Sahibi,
Öncelikle, başvurunuz için teşekkür ederim. İlk danışmanlık çerçevesinde, verdiğiniz bilgiler ve katkılarınız doğrultusunda cevaplamaktan memnuniyet duyuyorum. Cevap, olayın anlatımına göre verilecektir. Gerçek durumla ilgili eksik veya hatalı bilgiler, hukuki sonucu etkileyebilir.
Bahsi geçen spekülasyon vergisi sorunu temelde, bir arsa veya arsa benzeri bir hakkın, edinimden sonraki 10 yıl içinde satılması durumunda ortaya çıkar. Ev, son iki yıl boyunca veya edinim ve satış sırasında sadece kendi kullanımınızdayken, vergilendirme ortadan kalkar.
Sizin durumunuzda, öncelikle bedelli bir edinimin var olup olmadığı değerlendirilmelidir. Arsayı miras aldınız. Bu nedenle, bedelli bir edinim söz konusu değildir. Dolayısıyla, arsa için özel bir satış işlemi mümkün değildir.
Babanızın oturma hakkını bedelli olarak edindiniz. Ancak bu işlem, arsanın satışıyla ilgili değildir, çünkü uzun süreli oturma hakkı, arsa benzeri bir hak değildir. (BFH 11.08.1967 - VI R 67/66) BFH'ye göre, uzun süreli oturma hakkı ve ev sahipliği, hukuken olduğu gibi ekonomik olarak da öyle farklıdır ki, bir mülk üzerinde oldukları ve bir vergi mükellefiyeti ilk önce uzun süreli oturma hakkını ve ardından mülk sahipliğini satın aldığında, uzun süreli oturma hakkının satın alındığı zamanı aynı zamanda mülk sahipliğinin satın alındığı zaman olarak ele almanın haklı olmadığı sonucuna varılmıştır.
Vakıa, kronolojik sıraya göre farklıdır, ancak özü aynıdır. Ev sahipliği ve oturma hakkı, ayrı şekilde ele alınması gereken haklardır.
Ev satışı yoluyla oturma hakkının sona ermesi yine bedelli olarak gerçekleşir, çünkü arsa satış fiyatında oturma hakkı için bir miktar bulunmaktadır. Bu satış işlemi, edinim ve satış arasında bir yıldan az bir süre olduğu için EStG'nin 23(1) numaralı maddesine göre vergilendirilir. Kazancın sadece satış fiyatının edinim maliyetlerini aşan kısmıdır. Tahmini satış fiyatı ile edinim maliyeti arasındaki farkın olmadığı durumda, kazanç oluşmaz. Bu nedenle, tahmini satış fiyatını edinim maliyetine eşit olarak kabul etmenizi öneririm, böylece kazanç oluşmaz. Kısa bir süre içinde oturma hakkının değer kazanmış olması gerektiğine dair bir sebep görmedim.
Dolayısıyla, hiçbir kazanç oluşmadığı için spekülasyon işlemlerini belirtmek gereksizdir. Bu tür gelirler genel olarak SO formunda beyan edilmelidir.
1999 yılında ödenen miras vergisi durum için önemli değildir.
Bu bilgilerle size konu hakkında genel bir bakış sunmayı umuyorum ve saygılarımla
Michael Herrmann
Dipl.-Finanzwirt (Yüksek Okul)
Mali Müşavir
