Facturation excessive des charges annexes pour l'année 2006 avec une date de livraison non claire (respect du délai?).
Juillet 6, 2009 | 30,00 EUR | répondu par Dr. Dr. Danjel-Philippe Newerla
Bonjour,
Début mai 2009, j'ai reçu un rappel de paiement pour les charges de 2006 de mon ancien propriétaire (une société de gestion immobilière). Le libellé était le suivant : "En vérifiant nos relevés bancaires, nous avons constaté que vous êtes en retard...". (Cela s'élève à 1500 euros pour un appartement d'environ 60 mètres carrés, déjà aussi élevé en 2005, que j'ai alors payé sans problème car je ne voulais pas de stress).
J'ai alors répondu que je n'avais pas reçu cette facture (je ne la trouve vraiment pas dans mes archives) et j'ai demandé des copies de la facture. Je les ai reçues (datées de mai 2007) avec le commentaire suivant : "Les factures ont été envoyées à vos adresses respectives par lettre recommandée avec accusé de réception, comme indiqué sur les dates d'impression de chaque facture. Aucune n'a été renvoyée, il est donc assuré que vous avez reçu les deux factures en temps voulu." (Au pluriel car je croyais également ne pas avoir reçu la facture de 2007. Cependant, je l'ai trouvée dans mes archives et l'ai payée en temps et en heure - j'avoue ne pas toujours avoir une vision claire à cause de mes deux résidences temporaires. 2007 était donc réglé, d'ailleurs proportionnellement aussi élevé pour 6 mois).
J'ai ensuite demandé par écrit la preuve de distribution. La réponse suivante a été reçue : "L'abonnement pour les charges de 2006 vous a été remis le 22 mai 2007 de manière juridiquement valable par un messager (témoin M. X (Note : de la gestion de l'immeuble), remis par M. Y (Note : inconnu de moi)) dans la boîte aux lettres de la rue Soundsostraße (Note : ancienne adresse, j'ai déménagé mi-2007). La liste correspondante avec les signatures est jointe."
Ci-joint se trouvait une liste copiée (Titre : Liste de preuves de distribution de la facture des charges 2006 par dépôt dans la boîte aux lettres pour la rue Soundsostraße XX) avec toutes les parties locatives et les signatures doubles des messieurs susmentionnés en copie.
Je me demande (ou vous demande) comment procéder maintenant compte tenu du montant exorbitant des charges et des informations contradictoires sur la distribution.
Chère consultante,
Tout d'abord, merci pour votre demande !
Je voudrais maintenant répondre à vos questions en tenant compte de vos explications et de votre situation :
1.) Est-ce qu'une remise en boîte aux lettres attestée est effectivement recevable devant les tribunaux ?
Oui, une telle remise en boîte aux lettres est recevable devant les tribunaux.
En fin de compte, il est essentiel que le propriétaire puisse prouver que vous avez bien reçu la facture de charges locatives en question.
Pour cela, il a généralement plusieurs options.
Pour déterminer si une telle remise en boîte aux lettres est suffisante, il faut déterminer ce que signifie "accès" au sens de l'article 130 du Code civil.
En général, l'accès signifie que la déclaration de volonté (dans votre cas, le relevé de charges) est parvenue dans la sphère de contrôle du destinataire (c'est-à-dire vous) de manière à ce que le destinataire ait la possibilité d'en prendre connaissance.
Cela est généralement le cas lorsqu'elle est déposée dans la boîte aux lettres, comme dans le cas que vous avez décrit et que le facteur du propriétaire peut prouver.
Ensuite, le propriétaire devrait également être en mesure de prouver, en cas de nécessité d'une action en justice, le contenu du document, c'est-à-dire qu'il ne s'agissait pas d'une feuille de papier vierge ou d'une information générale, mais bien du relevé de charges spécifique.
Le facteur pourra également en témoigner devant le tribunal, à condition qu'il ait vu le document en question avant de le déposer dans la boîte aux lettres, ce que je suppose.
2.) Et si ce n'est pas le cas, comment agir au mieux maintenant ?
En fin de compte, il serait judicieux de faire appel à un avocat local pour défendre vos intérêts, c'est-à-dire pour vérifier les délais et les notifications.
En effet, selon l'article 556 alinéa 3 phrases 2 et 3 du Code civil allemand, le propriétaire dispose d'un an après la période de régularisation des charges pour réclamer le paiement des charges supplémentaires au locataire.
S'il le fait après ce délai, toute action en justice est en principe exclue, car il serait trop tard.
C'est le cas, par exemple, de la demande de paiement en mai 2009 pour l'année 2006. Cela arrive clairement trop tard.
J'espère vous avoir donné une première orientation juridique et je vous souhaite beaucoup de succès dans la suite de vos démarches !
En conclusion, je tiens à souligner ce qui suit :
Les conseils juridiques que je fournis sont basés uniquement sur les informations fournies par vos soins. Ma réponse ne constitue qu'une première évaluation juridique de la situation et ne peut en aucun cas remplacer une analyse complète des faits.
En effet, l'ajout ou l'omission d'informations importantes peut entraîner une évaluation juridique totalement différente.
J'espère que mes explications vous ont été utiles. N'hésitez pas à me contacter via l'option de suivi sur cette plateforme ou par e-mail.
Je vous souhaite une agréable soirée de lundi !
Cordialement,
Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Avocat
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