überhöhte Nebenkostenabrechnung 2006 mit unklarem Zustelldatum (Fristwahrung?)
Juli 6, 2009 | 30,00 EUR | beantwortet von Dr. Dr. Danjel-Philippe Newerla
Hallo,
ich habe Anfang Mai 2009 eine Zahlungserinnerung für die NK 2006 von meinem ehemaligen Vermieter ( einer Immoverwaltungsgesellschaft) erhalten. Wortlaut: "Bei Durchsicht unserer Bankbelege stellten wir fest, dass...Sie sich im Rückstand befinden... o.ä."
(Diese beläuft sich auf 1500 Euro für eine knapp 60 qm Wohnung, war im Jahr 2005 auch schon so hoch, was ich dann anstandslos bezahlt habe, weil ich keine Lust auf Stress hatte).
Darauf hin schrieb ich zurück, ich hätte diese Abrechnung nicht erhalten (ich kann sie wirklich in meinen Unterlagen nicht finden) und bat um Kopien der Abrechnung.
Diese erhielt ich (datiert vom Mai 2007)mit folgendem Kommentar: "Die Abrechnungen sind mit den jeweils aufgedruckten Datumsangaben per Einwurfeinschreiben an Ihre jeweiligen Adressen zugestellt worden. Ein Rücklauf erfolgte nicht, so dass sichergestellt ist, dass sie beide Abrechnungen fristgemäß erhalten haben." (Mehrzahl deshalb, weil ich glaubte, die Abrechnung für 2007 ebenfalls nicht erhalten zu haben. Hatte ich aber doch in meinen Unterlagen und auch fristgemäß bezahlt - ich gebe zu, dass ich nicht immer den Durchblick hatte wegen inzwischen vorübergehend zweier Wohnsitze. 2007 war also erledigt, übrigens anteilmäßig für 6 M. ebenso hoch).
Ich forderte daraufhin schriftlich den Zustellbeleg an.
Daraufhin folgender Brief als Antwort: "Die Betriebskostenabrechnung 2006 wurde Ihnen am 22.05.2007 gerichtsverwertbar per Boten (Zeuge Herr X (Anm.:von der Hausverwaltung), Einwurf durch Herrn Y (Anm.: mir nicht bekannt)) in den Briefkasten der Soundsostraße (Anm.: alte Adresse, bin Mitte 2007 umgezogen) überstellt. Die entsprechende Nachweisliste mit Unterschriften finden Sie anbei."
Anbei lag eine kopierte Liste (Titel: Nachweisliste zur Zustellung der NKabrechnung 2006 per Einwurf in den Briefkasten für die Soundsostraße XX) mit sämtlichen Mietparteien und jeweils doppelter Unterschrift der o.a. Herren in Kopie.
Ich frage mich (bzw. Sie), wie ich jetzt weiter am besten vorgehe angesichts der exorbitanten Höhe der NK und den widersprüchlichen Angaben über die Zustellung. Mein Widerspruchsfrist ist ja meiner Kenntnis nach abgelaufen, sofern der Vermiter mir belegen könnte, dass ich die Abrechnung fristgemäß erhalten hätte. Ist so eine bezeugte Briefkasteneinwurfzustellung tatsächlich gerichtsverwertbar? Und wenn nicht, wie verhalte ich mich jetzt am klügsten?
Vielen Dank für die Hilfe!
Sehr geehrte Ratsuchende,
Vielen Dank zunächst für Ihre Anfrage!
Nachfolgend möchte ich gerne unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes sowie Ihrer Sachverhaltsschilderung zu Ihren Fragen wie folgt Stellung nehmen:
Zu 1.) Ist so eine bezeugte Briefkasteneinwurfzustellung tatsächlich gerichtsverwertbar?
Ja, eine solche Einwurfzustellung ist gerichtlich verwertbar.
Im Ergebnis kommt es darauf an, dass der Vermieter den Zugang der betreffenden Nebenkostenrechnung nachweisen kann.
Hierzu hat er grundsätzlich mehrere Möglichkeiten.
Um die Frage zu klären, ob eine solche Einwurfzustellung ausreicht, ist zu klären, was unter Zugang im Sinne von § 130 BGB zu verstehen ist.
Allgemein bedeutet Zugang, dass die Willenserklärung (also in Ihrem Fall die Nebenkostenabrechnung) so in den Machtbereich des Empfängers (also von Ihnen) gelangt ist, dass die Möglichkeit der Kenntnisnahme für den Empfänger besteht.
Dies ist bei einem Einwurf in den Briefkasten, der in dem von Ihnen geschilderten Fall vom Boten des Vermieters beweisen werden kann, regelmäßig der Fall.
Nun müsste der Vermieter , um einen Anspruch notfalls gerichtlich durchsetzen zu können, auch beweisen können, was in dem Schreiben gestanden hat, also dass es sich nicht etwa um ein leeres Blatt Papier oder eine allgemeine Information, sondern um die konkrete Nebenkostenabrechnung gehandelt hat.
Dies wird der Vermieter ebenfalls durch den Booten (vor Gericht dann als Zeugen) beweisen können, vorausgesetzt der Boote hat das betreffende Schreiben vorher gesehen, bevor er es in den Briefkasten geworfen hat, wovon ich ausgehe.
Zu 2.) Und wenn nicht, wie verhalte ich mich jetzt am klügsten?
Im Ergebnis wäre es ratsam, einen Rechtsanwalt vor Ort mit der Wahrnehmung Ihrer Interessen, also der Prüfung der Fristen und Zustellungen zu beauftragen.
Es ist nämlich so, dass gem. § 556 Abs. 3 S.2 u.3 BGB der Vermieter spätestens ein Jahr lang nach dem Abrechnungszeitraum Zeit hat, um die Nebenkostennachzahlungen gegenüber dem Mieter geltend zu machen.
Macht er diese erst nach dieser Frist geltend, so ist eine gerichtliche Durchsetzung grundsätzlich ausgeschlossen, da es zu spät wäre.
So ist es etwa mit der Zahlungsaufforderung im Mai 2009 für 2006. Diese kommt eindeutig zu spät.
Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche Ihnen für Ihr weiteres Vorgehen noch viel Erfolg!
Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:
Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann.
So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.
Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können mich natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder über meine E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen.
Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Montagabend!
Mit freundlichem Gruß
Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt
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