Zinsen steuerlich voll berücksichtigen
November 18, 2022 | 60,00 EUR | beantwortet von Hannu Wegner
Guten Tag,
ich möchte ein Haus mit 3 Wohneinheiten komplett kaufen. Die Wohnungen sind nicht nach WEG getrennt.
2 Wohnungen sind vermietet (161 m²).
Die Hauptwohnung (163 m²) soll selbst bezogen werden.
Kaufkosten liegen bei 1.150.000 €. Bodenwert nach Bodenrichtwert liegt bei 336.000 €. Dadurch ergiebt sich ein Gebäudewert von ca. 779.000 .
Es soll ein Kredit über 250.000 € aufgenommen werden. Der Rest (Kaufpreis und Nebenkosten) wird über Eigenkapital finanziert. Wunsch ist die vollen Zinsen auf die Einnahmen der zwei vermieteten Wohnungen als Werbungskosten anzurechnen.
Fragen:
1. Muss hierzu beim Kaufvertrag der Kaufpreis auf die Wohnungen aufgeteilt werden? Oder reicht die Aufteilung für das Finanzamt auf die m²?
2. Muss beim Darlehen dies explitzit auf die zwei vermieteten Objekte bezogen werden?
3. Ist das 2 Konten-Modell (wie im Internet oft geschrieben) wirklich notwendig bei diesem hohen Einsatz von EK
(EK =komplette NK + Boden + 100 %eigene Wohnung + 37% der zwei vermieteten Wohnungen)? Oder lange die Argumentation mit diesen Daten?
4. Kann hier auch alternativ der Zins von einem Lombardkredit steuerlich angesetzt werden?
5. Macht es Sinn den Kredit möglichst lange (29 Jahre) oder kurz (10 Jahre) laufen zu lassen (Steuerersparniss (42% Steuersatz), Inflation, alternative Anlageformen, Liquidität ist kein Thema)?
Vielen Dank.
Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrter Fragesteller,
mein Name ist Hannu Wegner und ich bin Steuerberater in Rellingen.
Ich versuche im Nachfolgenden auf Ihre Frage so einzugehen, dass ich die für Sie relevanten steuerlichen Regelungen erläutere.
1. Beim Kaufvertrag muss der Kaufpreis nicht zwangsläufig auf die Wohnungen aufgeteilt werden. Allerdings ist es für das Finanzamt wichtig, den Anteil des Kaufpreises zu kennen, der auf die vermieteten Einheiten entfällt. Hierzu bietet sich eine Aufteilung nach Quadratmetern an, wenn keine andere sachgerechte Methode vorliegt. Das bedeutet, der Kaufpreis könnte prozentual entsprechend dem Flächenverhältnis der vermieteten zu der selbst genutzten Wohnung aufgeteilt werden.
2. Das Darlehen muss nicht explizit auf die vermieteten Einheiten bezogen werden. Jedoch sind nur die Zinsen als Werbungskosten abzugsfähig, die eindeutig den vermieteten Einheiten zuzuordnen sind. Hier gilt das Zuordnungsprinzip. Eine klare Dokumentation ist dabei hilfreich.
3. Das 2-Konten-Modell kann hilfreich sein, um private und geschäftliche Transaktionen zu trennen und so die Transparenz gegenüber dem Finanzamt zu erhöhen. Da Sie aber einen erheblichen Anteil Eigenkapital einsetzen und der Kredit nur einen Teil des Kaufpreises abdeckt, ist es eventuell nicht zwingend notwendig. Es könnte ausreichen, den Einsatz des Eigenkapitals und die Zuordnung der Darlehensmittel nachvollziehbar zu dokumentieren.
4. Die Zinsen eines Lombardkredits könnten grundsätzlich auch als Werbungskosten abgezogen werden, sofern sie eindeutig den vermieteten Einheiten zuzuordnen sind. Allerdings sind Lombardkredite in der Regel teurer als Immobilienkredite, daher ist es ratsam, die Kosten und steuerlichen Vorteile genau gegeneinander abzuwägen.
5. Die Wahl der Kreditlaufzeit hängt stark von Ihrer individuellen Situation und Ihren Präferenzen ab. Eine längere Laufzeit bietet Ihnen mehr Sicherheit, da die monatliche Belastung geringer ist. Außerdem können Sie die Zinsen länger als Werbungskosten absetzen. Allerdings zahlen Sie bei einer längeren Laufzeit in der Regel mehr Zinsen. Bei einer kürzeren Laufzeit ist die monatliche Belastung höher, aber die Gesamtzinslast ist niedriger. Bei der Entscheidung sollten Sie auch die aktuelle Zinssituation, Ihre Erwartungen hinsichtlich zukünftiger Zinsänderungen und alternative Anlageoptionen berücksichtigen.
Ich hoffe, dass meine Antwort klar und hilfreich für Sie ist. Sollten Sie weitere Fragen haben oder etwas unklar geblieben sein, zögern Sie bitte nicht, mich erneut zu kontaktieren und Ihre Anliegen vorzubringen. Ich stehe Ihnen gerne zur Verfügung, um Ihre Fragen bestmöglich zu beantworten.
Mit freundlichen Grüßen
Hannu Wegner, Steuerberater
