Gebäudesachwertermittlung Grundstückskauf
Oktober 30, 2023 | 40,00 EUR | beantwortet von Hannu Wegner
Ich habe im Jahr 2005 50% eines Geschäftsgrundstückes bebaut mit einer alten Bürobaracke aus dem Jahr 1957 und einer Halle im Rohbau erworben. Der andere Miteigentümer hat den Bau der Halle 2006 beendet und die Halle selbst genutzt. Ich habe meine Hälfte des Grundstückes dem Miteigentümer bei Übernahme der Nebenkosten überlassen. 2011 verstarb der Miteigentümer.
im Jahr 2013 konnte ich die anderen 50 % des Grundstückes von der Erbengemeinschaft erwerben. Das Objekt wurde bis zum 31.12.2021 privat selbst genutzt und aus diesem Grunde wurden auch keine Angaben in der Anlage Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemacht. Seit dem 01.01.2022 habe ich die Gebäude und das Grundstück nun zu 100% erstmals vermietet. Für die Abschreibung möchte das Finanzamt die Notarverträge aus 2005 und 2013 sehen. In beiden Verträgen steht nichts über den Gebäudewert. Der vom BFM zur Verfügung gestellte Rechner zur Ermittlung der Gebäudewerte führt zu Ergebnissen die nicht die Realität abbilden. Bei Eingabe des tatsächlichen Kaufpreises und der tatsächlichen Mieteinnahmen wird ein Gebäudewert von fast Null erreicht und bei Angabe das Miete nicht bekannt wird ein viel zu hoher Sachwert errechnet. Ich möchte kein teures Gutachten, welches vom Finanzamt dann nicht anerkannt wird, in Auftrag geben. Die eher geringen Mieteinnahmen von 9000,- € pro Jahr rechtfertigen hier keinen hohe Kosten. Oder besteht meinerseits gar keine Möglichkeit mehr Abschreibungen auf die Gebäude geltend zu machen? Über den Abzug der Erhaltungsaufwendungen und Werbekosten weiß ich Bescheid.
Es geht nur um die Ermittlung des Gebäudewertes und eine mögliche Abschreibung .
Für einen entsprechenden Rat wäre ich sehr dankbar.
Mit freundlichen Grüßen
T. Vogt
Sehr geehrter Herr Vogt,
Ihre Frage zur Gebäudesachwertermittlung und zur Möglichkeit der Abschreibung (AfA) für Ihr Geschäftsgrundstück erfordert eine umfassende Betrachtung verschiedener steuerrechtlicher Aspekte. Ich werde versuchen, Ihnen eine detaillierte Einsicht in Ihre Situation zu geben und die relevanten steuerlichen Regelungen zu erläutern.
1. Abschreibung des Gebäudes (AfA)
Sie haben erkannt, dass die Abschreibung für Abnutzung (AfA) ein wichtiger Bestandteil der steuerlichen Behandlung Ihrer Immobilie ist. Für Gebäude, die zwischen 1925 und 2022 erbaut wurden, beträgt die lineare AfA üblicherweise 2% pro Jahr. Für Gebäude, die ab 2023 erbaut wurden, wurde diese auf 3% pro Jahr angehoben. Diese Regelungen sind in § 7 Abs. 4 des Einkommensteuergesetzes (EStG) festgehalten.
1.1 Ermittlung des Gebäudewertes
Die Ermittlung des Gebäudewertes ist ein entscheidender Schritt für die Berechnung der AfA. Der Gebäudewert zum Zeitpunkt des Erwerbs ist hier maßgeblich. In der Regel erfolgt die Ermittlung des Gebäudewertes durch Abzug des Bodenwertes vom Kaufpreis. Dies ist in § 7 EStG verankert und wird oft durch Vergleichswerte oder durch den zuständigen Gutachterausschuss unterstützt.
1.2 Methoden der Wertermittlung
Sie haben zwei Hauptmethoden zur Ermittlung des Gebäudewertes erwähnt: das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Es ist wichtig zu beachten, dass das Finanzamt in der Regel das Sachwertverfahren bevorzugt, außer bei Geschäftsgrundstücken, bei denen dem Ertragswertverfahren oft Vorrang eingeräumt wird. Das Ertragswertverfahren ist besonders relevant, wenn die Mieteinnahmen eine wesentliche Rolle bei der Bewertung spielen.
1.3 Alternativen zur Wertermittlung
Ein vereinfachtes Verfahren zur Wertermittlung kann praktikabel sein, insbesondere wenn die Kosten für ein umfangreiches Gutachten nicht gerechtfertigt erscheinen. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass das Finanzamt eine solche Schätzung nur dann akzeptiert, wenn sie innerhalb eines angemessenen und nachvollziehbaren Rahmens liegt. Die Schätzung sollte auf realistischen Annahmen und ggf. auf Vergleichswerten basieren.
2. Umgang mit dem Finanzamt
Ihre Dokumentation und Darlegung der Wertermittlungsmethode gegenüber dem Finanzamt muss transparent und nachvollziehbar sein. Bei Unstimmigkeiten oder Ablehnung Ihrer Ermittlung durch das Finanzamt ist es ratsam, sachliche und fundierte Argumente im Rahmen eines Einspruchs vorzubringen. Hierbei sollte auf die Plausibilität Ihrer Berechnungen und die Herleitung der Werte geachtet werden.
3. Abschließende Empfehlung
Eine realistische und nachvollziehbare Schätzung des Gebäudewertes, die dem Finanzamt vorgelegt wird, ist in Ihrer Situation empfehlenswert. Bedenken Sie, dass eine zu niedrige Bewertung zu Nachfragen führen kann, während eine zu hohe Bewertung Ihre steuerliche Belastung unnötig erhöht. Ggf. könnten Sie für diese Sache einen steuerlichen Berater für die Kommunikation mit dem Finanzamt hinzu ziehen.
Ich hoffe, diese detaillierten Erläuterungen bieten Ihnen eine umfassende Hilfestellung bei der Klärung Ihrer steuerlichen Situation in Bezug auf Ihr Geschäftsgrundstück.
Mit freundlichen Grüßen
Hannu Wegner, Steuerberater
