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Frag einen Steuerberater zum Thema Sonstige Frage an Steuerberater

Schenkung mit Schuldübernahme - Spekulationssteuer?

Sehr geehrte Damen und Herren,

mein Mann möchte mir seinen Anteil unserer gemeinsamen Wohnung schenken (seine 50%).
Dafür würde ich die Restschuld des mit der Wohnung verbundenen gemeinsamen Darlehens übernehmen.
Für die Schenkungs würde keine Schenkungssteuer anfallen, die Schenkung ist im Rahmen des Freibetrags.
Die Wohnung haben wir nie selbst bewohnt. Sie ist vermietet. Ich habe nicht vor, die Wohnung zu verkaufen; ich werde sie weiter vermieten.

Fragen:

1. Die Wohnung haben wir vor 6 Jahren gekauft. Müssten wir Spekulationssteuer wegen der Schuldübernahme für diese Schenkung zahlen?

2. Wenn kein Darlehen mit der Wohnung verbunden wäre, hätten wir trotzdem Spekulationssteuer zahlen müssen? Bzw. würde es uns etwas bringen, das Darlehen aufzulösen und die Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen (anstatt Schuldübernahme mit Spekulationssteuer).


Eckdaten:
Die Wohnung haben wir 2013 für 480.000€ gekauft
Die Anschaffungskosten (Grundsteuer, Notar, Makler, Grundschuld) waren ca. 16.000€
Wenn die Renovierungs- und Werbungskosten dazu zählen, es waren ca. 26.000€.
Die heutige Marktwert der Wohnung ist 755.750€. Steuerliche Wert, weiss ich nicht.
Der Restdarlehen ist ca. 330.200€, davon 35.500€ Zinsen.

Vielen Dank im Voraus für Ihre Hilfe.

Mit freundlichen Grüßen.

Steuerberater Knut Christiansen

Guten Tag und vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne wie folgt beantworten möchte.

Grundsätzlich würde es sich bei Schenkung mit Übernahme des Darlehens um eine teilentgeltliche Übertragung handeln. Der gegen Übernahme der Darlehensschuld übertragene Anteil gilt als veräußert und würde damit den Tatbestand des § 23 EStG erfüllen. Der Verkaufspreis entspricht somit ca. 165.000 EUR, was wiederum ca. 43,78% von dem hälftigen Wert Ihres Anteils entspricht (165.000 EUR : 377.500 Euro). Damit wären dann 377.500 Euro abzgl. 165.000 EUR = 212.500 EUR als Schenkung anzusehen.

Für den verkauften Anteil müsste dann der anteilige Gewinn berechnet werden:

Verkaufspreis: 165.000 Euro
./. Anschaffungskosten (anteilig): ca. 250.000 Euro x 43,78% = 109.450 Euro
+ geltend gemachte Abschreibungen seit Erwerb: geschätzt 43,78% von 48.000 EUR = 21.000 EUR
= Veräußerungsgewinn gem. § 23 EStG: geschätzt ca. 76550 Euro

Die Steuer würde sich dann aufgrund Ihres persönlichen Steuersatzes berechnen.

Wenn es keine Darlehensübernahme geben würde, so würde ein voll unentgeltliches Geschäft vorliegen. Eine (Teil-)Veräußerung läge dann nicht vor, so dass auch kein Veräußerungsgewinn zu versteuern wäre.

Bzgl. der Frage, ob es günstiger ist, eine Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) zu zahlen, kommt es auf eine Vergleichsrechnung an: Ist die VFE geringer als die Steuer? Die Einkommensteuer (Spekulationssteuer) auf den Veräußerungsgewinn beträgt in meinem Fall max. ca. 37.000 EUR (inkl. Kirchensteuer und Solidaritätszuschlag). Hier sollten Sie also einmal konkret die mögliche Steuerbelastung ausrechnen (lassen) und zum anderen die VFE von der Bank ermitteln lassen.

Ich hoffe Ihre Frage damit beantwortet zu haben, sonst stellen Sie gerne kostenfreie Rückfragen ein.

Ich möchte Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche steuerliche Beratung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine erste steuerliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.

Mit freundlichen Grüßen

Knut Christiansen
Steuerberater


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