Donation avec reprise de dette - Taxe sur les plus-values?
Février 19, 2019 | 50,00 EUR | répondu par Steuerberater Knut Christiansen
Chères et Chers,
Mon mari souhaite me faire don de sa part de notre appartement commun (ses 50%). En échange, je reprendrais la dette restante du prêt commun lié à l'appartement. Aucun impôt sur les donations ne serait dû pour ce don, la donation étant dans la limite de l'abattement. Nous n'avons jamais habité nous-mêmes l'appartement. Il est loué. Je n'ai pas l'intention de vendre l'appartement; je vais continuer à le louer.
Questions :
1. Nous avons acheté l'appartement il y a 6 ans. Devrions-nous payer des impôts sur les plus-values en raison de la reprise de dette pour cette donation ?
2. Si aucun prêt n'était lié à l'appartement, devrions-nous quand même payer des impôts sur les plus-values ? Ou cela nous apporterait-il quelque chose de résilier le prêt et de payer des indemnités de remboursement anticipé (au lieu de prendre la dette avec des impôts sur les plus-values) ?
Données clés :
Nous avons acheté l'appartement en 2013 pour 480 000€.
Les frais d'acquisition (taxe foncière, notaire, agent immobilier, hypothèque) étaient d'environ 16 000€.
Si les frais de rénovation et de publicité sont inclus, ils s'élevaient à environ 26 000€.
La valeur marchande actuelle de l'appartement est de 755 750€. Je ne connais pas la valeur fiscale.
Le solde restant du prêt est d'environ 330 200€, dont 35 500€ d'intérêts.
Merci d'avance pour votre aide.
Cordialement.
Bonjour et merci beaucoup pour votre demande, à laquelle je voudrais répondre comme suit.
Fondamentalement, dans le cas d'une donation avec reprise de la dette, il s'agirait d'un transfert partiellement onéreux. La partie transférée en échange de la reprise de la dette serait considérée comme vendue et remplirait donc les conditions de l'article 23 de la loi sur l'impôt sur le revenu. Le prix de vente correspond donc à environ 165 000 EUR, ce qui représente environ 43,78 % de la valeur moitié de votre part (165 000 EUR : 377 500 EUR). Ainsi, 377 500 EUR moins 165 000 EUR = 212 500 EUR serait considéré comme une donation.
Pour la part vendue, le bénéfice proportionnel devrait ensuite être calculé :
Prix de vente : 165 000 EUR
- Coût d'acquisition (proportionnel) : environ 250 000 EUR x 43,78 % = 109 450 EUR
+ amortissements déclarés depuis l'acquisition : estimé à 43,78 % de 48 000 EUR = 21 000 EUR
= Bénéfice de cession selon l'article 23 de la loi sur l'impôt sur le revenu : environ 76 550 EUR
L'impôt serait ensuite calculé en fonction de votre taux d'imposition personnel.
En l'absence de reprise de la dette, il s'agirait alors d'une transaction totalement gratuite. Il n'y aurait alors pas de (partie) vente, donc aucun bénéfice de cession à imposer.
En ce qui concerne la question de savoir s'il est plus avantageux de payer une indemnité de remboursement anticipé (IRA), cela dépend d'un calcul comparatif : l'IRA est-elle inférieure à l'impôt ? L'impôt sur le revenu (impôt sur les plus-values) sur le bénéfice de cession s'élève dans mon cas à environ 37 000 EUR maximum (y compris l'impôt ecclésiastique et la contribution de solidarité). Vous devriez donc calculer (ou faire calculer) le fardeau fiscal potentiel et également obtenir le montant de l'IRA de la banque.
J'espère avoir répondu à votre question, sinon n'hésitez pas à poser des questions de suivi gratuites.
Je tiens à vous rappeler que ce forum ne peut remplacer une consultation fiscale détaillée et personnelle, mais est principalement destiné à fournir une première évaluation fiscale. En ajoutant ou retirant des informations pertinentes, l'évaluation légale de votre situation pourrait être différente.
Cordialement
Knut Christiansen
Expert-comptable
