Spekulationssteuer
Juli 28, 2009 | 30,00 EUR | beantwortet von Dipl.BW/SB Ulrich Stiller
Hallo ich habe folgende Frage:
Meine Eltern haben 06.2006 einen Bauernhof für mich gekauft, den ich auch seit 15.07.2006 unentgeldlich bewohne, sie selber haben hier nie gewohnt. Am 07.04.2009 wurde mir der Hof per Schenkungsvertrag beim Notar übertragen. Nun möchte ich den Hof aus persöhnlichen Gründen wieder verkaufen um ein anderes Objekt zu erwerben.
1. Ist es richtig, daß bei einem Verkauf mit Gewinn Spekulationssteuer anfällt? Ich selber bin noch keine 2 Jahre Eigentümer, jedoch meine Eltern, wird dies nicht berücksichtigt ich wohne schon 3 Jahre hier und es handelt sich um eine Schenkung.
2. Wie hoch wäre die Spekulationssteuer in % wenn diese anfällt? Ich bin Rentnerin wegen voller Erwerbsminderung auf unbestimmte Dauer. Wenn ich das richtig recharchiert und verstanden habe wird der Gewinn dem Einkommen zugerechnet und dem für mich geltenden Steuersatz versteuert. Nur wie hoch ist dieser Steuersatz bei mir als Rentnerin?
Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),
besten Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Grund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten möchte:
Bei der Beantwortung Ihrer Frage gehe ich davon aus, dass der Bauernhof zu Ihrem Privatvermögen und damit zu keinem Betriebsvermögen oder Land-und forstwirtschaftlichen Vermögen gehört. Für die Befreiung von der sogenannten Spekulationsbesteuerung gibt es 2 Alternativen:
1. Alternative
Zwischen Anschaffung und Veräusserung wird das Objekt ausschliesslich zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Folge: Die Veräusserung ist steuerfrei.
2. Alternative
Im Jahr der Veräusserung und in den beiden vorangegangenen Jahren wird das Objekt zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Folge: Die Veräusserung ist steuerfrei.
Zweifelsfrei ist die 10-Jahresfrist nicht abgelaufen.Für die Berechnung der 10-Jahresfrist ist auf die Anschaffung der Eltern in 2006 abzustellen, sodaß die Spekulationgsfrist in 2016 abläuft, wenn die o.a. Alternativen nicht greifen.
Die 1. Alternative greift nicht, da die Eltern das Objekt nicht für eigene Wohnzwecke genutzt haben.
Die 2. Alternative würde bei Ihnen wie folgt greifen:
Hier könnten Sie das Objekt steuerfrei ab dem 2. Januar 2011 verkaufen, da sie das Objekt im Jahr der Veräusserung (2011) und den beiden Vorjahren ( 2010 und 2009 ) zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben. Dabei muss es sich beim ersten Jahr und beim letzten Jahr um kein volles Jahr der Ntzung zu eigenen Wohnzwecken handeln.
Verkaufen Sie vor dem 2.1.2011 müssen Sie den Gewinn aus der Veräusserung wie folgt versteuern:
Veräusserungspreis vermindert um die Anschaffungskosten der Eltern verminder um die Werbungskosten, die mit dem Vräusserungsgeschäft in Zusammenhang stehen. Dieser Differenzbetrag ist dann der steuerpflichtige Veräusserungsgewinn. Abschreibungsbeträge des Objekts sind bei der Veräusserungsgewinn-Berechnung nicht zu berücksichtigen, da die Wohnung Ihnen zunächst unentgeltlich überlassen wurde und Ihnen nach der Übertragung unentgeltlich zuzurechnen ist, sodaß keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vorgelegen haben.
Den Steuersatz kann ich Ihnen leider nicht nennen, da ich die Höhe des zu versteuernden Einkommens nicht kenne, welches wiederum von der Höhe der Einkünfte abhängig ist.
Eventuell spielen doch land-und forstwirtschaftliche Belange eine Rolle. Sie sollten sich daher unbedingt VOR dem Verkauf verbindlich steuerlich beraten lassen, damit keine Fehler gemacht werden.
Mit freundlichen Grüßen
Ulrich Stiller
Steuerberater
