Hausverkauf - Spekulationsfrist/Nachversteuerung
Juli 21, 2009 | 35,00 EUR | beantwortet von Michael Herrmann
Sehr geehrte Damen und Herren,
Im Zuge eines jetzt möglichen Hausverkaufs sollen keine steuerlichen Nachteile entstehen und es stellen sich daher einige Fragen.
Zur Hintergrundinformation:
Das Haus befindet sich seit 1956 als Objekt mit Erbpachtgrundstück im Familienbesitz. 1999 stirbt die Mutter und hinterlässt den beiden Töchtern zu beiden Teilen die Immobilie. Im Januar 2000 wird die Erbschaft angetreten und der Grundbucheintrag erfolgt im März 2000. Die eine Schwester zahlt die andere aus und dadurch wird es im April 2000 Alleineigentum. Im Juni 2000 wird das Erbpachtgrundstück gekauft.
Das Objekt wird durch die jetzige Besitzerin ab 2000 steuerlich geltend gemacht. Es wird saniert und ab Mai 2002 vermietet.
Jetzt könnte ein Verkauf erfolgen und folgende Fragen tauchen auf.
-unterliegt die Immobilie der Spekulationsfrist (normalerweise bei Erbe und damit unentgeldlicher Erwerb, zählen ja die Besitzzeiten des Vorbesitzers).
-spielt hierzu die Auszahlung der Schwester eine Rolle?
-spielt der Grundstückskauf eine Rolle?
Zwei Fragen sind eigentlich entscheidend:
1. ab wann kann ein Verkauf erfolgen, ohne dass die Spekulationsfrist greift. Da Haus/Grundstück ja nie als komplettes Objekt erworben wurde, welcher Wert müsste im Falle der Spekulationsfrist zu Grunde gelegt werden?
2. ab wann kann ein Verkauf erfolgen, ohne dass eine steuerliche Nachzahliung bzw. Rückzahlung der steuerlich geltend gemachten Vorteile erfolgt (Abschreibungen der Sanierung und des Erhaltes bzgl. Vermietung und Verpachtung etc.).
Mit bestem Dank und freundlichen Grüßen
Sehr geehrter Fragesteller,
zunächst einmal vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung gerne beantworte. Die Beantwortung erfolgt gemäß der Sachverhaltsschilderung. Fehlende oder fehlerhafte Angaben zu den tatsächlichen Verhältnissen können das rechtliche Ergebnis beeinflussen.
Der Besteuerung des Erlöses aus dem privaten Veräußerungsgeschäft unterliegt grundsätzlich der gesamte Verkauf. Ob einzelne Bestandteile nicht der Spekulationsbesteuerung zu unterwerfen sind, ist in Bezug auf die Erwerbsverhältnisse zu beurteilen.
Grundsätzlich ist ein Verkauf steuerlich unbeachtlich, wenn die Anschaffung bzw. die Anschaffung des Rechtsvorgängers mehr als 10 Jahre zurückliegt und der Erwerb vom Rechtsvorgänger unentgeltlich erfolgte. Weiterhin ist der Erlös nicht steuerbar, wenn in den Jahren vor Veräußerung Eigennutzung stattgefunden hat.
Folglich kann der Verkauf nur bei Vorliegen dieser Voraussetzungen steuerfrei sein. Somit ist nur der im Jahr 2000 durch Erbschaft erworbene Gebäudeteil außerhalb der Spekulationsfrist. Der Gebäudeteil der von der Schwester erworben wurde, ist mit der Ausgleichszahlung als Anschaffungskosten Bestandteil eines steuerpflichtigen Veräußerungsgeschäftes. Gleiches gilt für das im Jahr 2000 erworbene Grundstück.
Die Spekulationsfrist ist je nach Anschaffung des Grundstückteils getrennt zu berechnen. Maßgeblich für die Frist ist das Datum der Kauf- bzw. Verkaufsverträge (obligatorische Rechtsgeschäfte). Zwischen diesen Veträgen muss ein Zeitraum von mehr als 10 Jahren liegen.
Zu beachten ist auch, dass von den Anschaffungskosten die Abschreibungen, die bis zur Veräußerung geltend gemacht worden sind, abgezogen werden müssen.
Entsprechend der Sachverhaltsschilderung sollte der Kaufvertrag über das Erpachtgrundstück maßgeblich für den frühestmöglichen Zeitpunkt der steuerfreien Veräußerung sein, da es als letztes angeschafft wurde.
Eine Rückforderung von steuerlichen Vorteilen bezüglich der Aufwendunegn aus den Vorjahren dürfte meiner Ansicht nach nicht erfolgen, da die Erhaltungsaufwendungen nicht in Zusammnehang mit dem Verkauf stehen. Die Nachversteuerung von Abschreibungen erfolgt nur im Zusammenhang mit den zu vermeidenden Veräußerungsgeschäften.
Ich hoffe Ihnen mit diesen Angaben einen ausreichenden Überblick über den Sachverhalt gegeben zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Michael Herrmann
Dipl.-Finanzwirt (FH)
Steuerberater
