Vente de maison - Délai de spéculation / Revente post-taxation
Juillet 21, 2009 | 35,00 EUR | répondu par Michael Herrmann
Mesdames et Messieurs,
Dans le cadre d'une éventuelle vente de la maison, il convient de ne pas subir de désavantages fiscaux, ce qui soulève donc plusieurs questions.
Pour information :
La maison est en possession de la famille depuis 1956 en tant qu'objet sur un terrain en bail emphytéotique. En 1999, la mère décède et lègue la propriété à ses deux filles en parts égales. L'héritage est accepté en janvier 2000 et l'inscription au registre foncier est effectuée en mars 2000. Une des sœurs rachète l'autre, devenant ainsi propriétaire unique en avril 2000. Le terrain en bail emphytéotique est acheté en juin 2000.
Depuis 2000, la propriétaire actuelle déclare fiscalement la propriété. Elle l'a rénovée et l'a mise en location à partir de mai 2002.
Une vente étant envisagée, les questions suivantes se posent :
- La propriété est-elle soumise à la période de spéculation (normalement en cas d'héritage et donc d'acquisition à titre gratuit, les périodes de possession du propriétaire précédent sont prises en compte) ?
- Le rachat de la sœur a-t-il un impact à ce sujet ?
- L'achat du terrain a-t-il une incidence ?
Deux questions sont cruciales :
1. À partir de quand une vente peut-elle avoir lieu sans être soumise à la période de spéculation. Étant donné que la maison/terrain n'a jamais été acquis comme un objet complet, quelle valeur devrait être prise en compte en cas de spéculation ?
2. À partir de quand une vente peut-elle avoir lieu sans entraîner de rappel fiscal ou de remboursement des avantages fiscaux déclarés (dépréciations liées à la rénovation et à l'entretien pour la location, etc.) ?
Avec mes remerciements et mes salutations distinguées.
Cher demandeur,
Tout d'abord, je vous remercie de votre demande, que je suis heureux de répondre dans le cadre d'une première consultation en raison des informations que vous avez fournies et de votre implication. La réponse est basée sur les faits exposés. Des informations manquantes ou erronées sur la situation réelle peuvent influencer le résultat juridique.
La taxation du produit de la vente privée est en principe applicable à l'ensemble de la vente. La question de savoir si des éléments individuels ne sont pas soumis à la taxation spéculative doit être évaluée en fonction des conditions d'acquisition.
En principe, une vente n'est pas fiscalement pertinente si l'acquisition ou l'acquisition du prédécesseur remonte à plus de 10 ans et que l'acquisition du prédécesseur a été gratuite. De plus, le produit de la vente n'est pas imposable si une utilisation personnelle a eu lieu dans les années précédant la vente.
Par conséquent, la vente ne peut être exonérée d'impôt que si ces conditions sont remplies. Ainsi, seule la partie du bâtiment acquise par héritage en 2000 est en dehors de la période spéculative. La partie du bâtiment acquise par la sœur, avec le paiement de compensation en tant que coût d'acquisition, fait partie d'une opération de vente imposable. Il en va de même pour le terrain acquis en 2000.
La période spéculative doit être calculée séparément en fonction de l'acquisition de la partie du terrain. La date des contrats d'achat ou de vente (actes juridiques obligatoires) est déterminante pour la période. Il doit y avoir un intervalle de plus de 10 ans entre ces contrats.
Il convient également de noter que les déductions des amortissements qui ont été déduits jusqu'à la vente doivent être soustraites des coûts d'acquisition.
Selon les faits exposés, le contrat de location du terrain devrait être déterminant pour la date la plus ancienne possible de la vente exonérée d'impôt, car il a été acquis en dernier.
À mon avis, il ne devrait pas y avoir de réclamation de bénéfices fiscaux concernant les dépenses des années précédentes, car les dépenses d'entretien ne sont pas liées à la vente. La réintégration des amortissements n'a lieu qu'en relation avec les opérations de vente à éviter.
J'espère que ces informations vous ont donné un aperçu suffisant de la situation et je vous prie d'agréer,
Cordialement,
Michael Herrmann
Diplômé en finance (FH)
Expert-comptable
