Продажа дома - срок спекуляций/дополнительное налогообложение
Июль 21, 2009 | 35,00 EUR | отвечено Michael Herrmann
Уважаемые дамы и господа,
В связи с возможной продажей дома необходимо избежать налоговых убытков, и поэтому возникают некоторые вопросы.
Краткая информация:
С 1956 года дом на земельном участке с правом аренды находится в собственности семьи. В 1999 году умирает мать и оставляет обеим дочерям в равных долях недвижимость. В январе 2000 года наследство принято, и в марте 2000 года произведена запись в книгу учета. Одна сестра выкупает другую, и в апреле 2000 года становится единственным собственником. В июне 2000 года приобретается право аренды.
Объект с 2000 года налогово учитывается нынешней владелицей. Он был отремонтирован и с мая 2002 года сдается в аренду.
Теперь возможна продажа, и возникают следующие вопросы.
-Подпадает ли недвижимость под срок спекуляции (как правило, при наследстве и, следовательно, безвозмездном приобретении учитываются сроки владения предыдущего владельца).
-Имеет ли значение выкупка сестры?
-Имеет ли значение покупка земельного участка?
Два вопроса действительно важны:
1. С какого момента возможна продажа без действия срока спекуляции. Поскольку дом/участок никогда не были приобретены как единый объект, какая стоимость должна быть принята во внимание в случае срока спекуляции?
2. С какого момента возможна продажа без налогового перерасчета или возврата налоговых выгод (амортизации по ремонту и содержанию в отношении аренды и сдачи в аренду и т. д.).
С наилучшими пожеланиями и дружескими приветствиями.
Уважаемый Задающий вопрос,
во-первых, благодарю вас за ваш запрос, который я с удовольствием отвечу на основании ваших данных и с учетом вашего участия в рамках предварительной консультации. Ответ будет дан в соответствии с представленными обстоятельствами. Отсутствие или неправильные данные о фактических обстоятельствах может повлиять на юридический результат.
Обложению налогом дохода от частной сделки в принципе подлежит весь объем продажи. Необходимо оценить, подлежат ли отдельные компоненты налогообложению по спекулятивной сделке в зависимости от условий приобретения.
В принципе продажа с точки зрения налогообложения незначительна, если с момента приобретения или его предшественника прошло более 10 лет и приобретение от предшественника было бесплатным. Выручка также не облагается налогом, если в годах перед продажей происходило личное пользование.
Следовательно, продажа может быть освобождена от налога только при соблюдении этих условий. Таким образом, только часть здания, полученная по наследству в 2000 году, находится за пределами срока спекуляции. Часть здания, приобретенная у сестры с компенсационным платежом, является частью налогооблагаемой спекулятивной сделки. То же самое относится к земельному участку, приобретенному в 2000 году.
Срок спекуляции должен быть рассчитан отдельно для приобретения части земельного участка. Определяющим для срока является дата заключения купли-продажи (обязательные юридические сделки). Между этими сделками должно пройти более 10 лет.
Также следует учитывать, что из затрат на приобретение необходимо вычесть амортизацию, которая была учтена до продажи.
С учетом представленных обстоятельств, договор купли-продажи с правом аренды земельного участка должен быть определяющим для наиболее раннего момента налоговой освобождения, так как он был приобретен последним.
Я считаю, что возврат налоговых льгот по расходам из предыдущих лет не должен осуществляться, так как затраты на содержание не связаны с продажей. Перерасчет амортизации происходит только в связи с избегаемыми сделками по продаже.
Надеюсь, что эти данные помогут вам получить достаточное представление о ситуации, и остаюсь
с уважением
Михаил Геррман
Дипломированный финансовый экономист
Налоговый консультант
