Baukostenaufteilung EFH bei teilweiser eigengewerblicher Nutzung
September 4, 2022 | 100,00 EUR | beantwortet von Steuerberater Knut Christiansen
Guten Tag,
meine Frau und ich bauen derzeit ein Einfamilienhaus auf einem Grundstück, das sich jeweils zur Hälfte in unser beider Eigentum befindet. In dem EFH werden einzelne Räume eigengewerblich genutzt. Es gibt ein Büro, das ich ausschließlich für mein Einzelunternehmen nutze, eine Garage, in der ausschließlich das im Betriebsvermögen meines Unternehmens befindliche Fahrzeug parkt und einen Lagerraum, der von einer GbR genutzt wird, Gesellschafter der GbR sind meine Frau und ich.
Wir wollen nun die Baukosten auf die beiden Unternehmen und den Privatbereich aufteilen. Nach meinem Verständnis gehen dann die genannten Räumlichkeiten jeweils in das Betriebsvermögen der beiden Unternehmen über.
Meine Fragen:
1. Ist ein solches Konstrukt grundsätzlich möglich?
2. Wie erfolgt die Aufteilung? Nach Grundfläche der Räume im Verhältnis zur Gesamtfläche?
3. Welche steuerlichen Auswirkungen hätte die Aufnahme einzelner Gebäudeteile in die Betriebsvermögen verschiedener Unternehmen?
4. Was ist bei einem evtl. späteren Verkauf der Immobilie zu beachten?
5. Was sollten wir auf jeden Fall darüber hinaus bedenken und bei unserer Entscheidung berücksichtigen?
Vielen Dank im Voraus für Ihre Antworten.
Guten Morgen und vielen Dank für die Nutzung von frag-einen.com!
Zu Ihren Fragen möchte ich Ihnen gerne im Rahmen einer Erstberatung folgende Rückmeldungen geben.
1. Grundsätzlich ist so ein Konstrukt möglich. In Bezug auf die jeweiligen Eigentumsanteile liegt sogar notwendiges Betriebsvermögen vor, wenn Gebäudeteile zu mehr als 50% betrieblich genutzt werden. Das heißt für Sie als Ehemann: sind Sie zu 50% Eigentümer, dann sind die Räumlichkeiten für Ihr Einzelunternehmen zu 50% notwendiges Betriebsvermögen. Dieser Anteil wäre in Ihrem Einzelunternehmen einschl. des dazugehörigen Grund und Bodens zu aktivieren. Der Anteil Ihrer Frau ist hingegen kein Betriebsvermögen, weil es wirtschaftlich und zivilrechtlich ihr gehört. Sie könnte ihren Anteil aber an Sie verpachten und hätte dann Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die Räumlichkeiten, die von der GbR genutzt werden, sind dann jeweils Sonderbetriebsvermögen in der GbR (50% jeweils für Sie und Ihrer Frau).
2. Die Aufteilung der Flächen erfolgt, sofern keine direkte Zuordnung möglich ist, nach einem Flächenschlüssel. Man muss hier und da sicher eine direkte Zuordnung vornehmen, weil die privat genutzten Flächen ggfs. höherwertiger ausgestattet sind (Bäder, Küche,...).
3. Die Folge der Aufnahme ins Betriebsvermögen ist, dass Sie die Gebäudeteile mit jährlich 3% abschreiben können. Der Anteil Ihrer Frau bzgl. Ihres Gewerbes wäre hingegen, da es Privatvermögen bei ihr bleibt, nur mit 2% abzuschreiben. Wichtig ist, dass Sie die Aufteilung der einzelnen Flächen zum Gewerbe, zur GbR, zur möglichen Vermietung Ihrer Frau und der privaten Flächen nachvollziehbar gestalten.
4. Ist ein Grundstück oder Grundstücksteil Betriebsvermögen, so unterliegt ein künftiger Veräußerungsvorgang immer der Besteuerung. Das ist unabhängig davon, wie lange die Immobilie besessen oder genutzt wurde. Insofern ist das ein Nachteil beim Halten von Grundstücken im Betriebsvermögen.
5. Sofern Sie die gewerblichen Flächen umsatzsteuerpflichtig nutzen, weil z.B. das Gewerbe oder die GbR umsatzsteuerpflichtig ist, könnten Sie aus den Baukosten einen Vorsteuerabzug geltend machen (anteilig in Bezug auf die jeweiligen Flächen). Das wäre insoweit ein großer Liquiditätsvorteil. Wird allerdings die umsatzsteuerpflichtige Nutzung vor Ablauf von 10 Jahren beendet, so wäre eine so genannte Vorsteuerberichtigung durchzuführen. Für jeden Monat vor Ablauf der 10 Jahre wäre dann 1/120 der geltend gemachten Vorsteuer wieder an das Finanzamt zurüczuzahlen.
Ich hoffe Ihre Fragen damit beantwortet zu haben, sonst stellen Sie gerne kostenfreie Rückfragen ein.
Rechtlicher Hinweis:
Ich möchte Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche steuerliche Beratung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine erste steuerliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.
Viele Grüße!
Knut Christiansen
Steuerberater
