Kauf eines MFH Renditeobjekts im Namen einer Firma
Februar 1, 2014 | 50,00 EUR | beantwortet von Ralph J. Schnaars
Ich beabsichtige den Kauf eines MFH. Da ich derzeit in DE kein regulaeres Einkommen habe aber EK bereitstellen kann ist die Finanzierung eher schwierig, dazu kommt dass ich Steuerauslaender bin. Ich ueberlege nun die Immobilie durch einen Strohmann zu kaufen. Mein Gedankenkonstrukt ist wie folgt:
1. Es wird eine GmbH gegruendet. Alle Anteile liegen beim Strohmann.
2. Die Immobilie wird im Namen der GmbH gekauft.
3. Strohmann erhaelt EK von mir als zweckgebundenes Darlehen auf Sperrkonto o.ä. um Anzahlung leisten zu koennen (20% des Wertes)
3. Die Finanzierung (80%) wird variabler Zins so dass keine Strafzahlungen anfallen bei baldiger Refinanzierung. Das Darlehen lautet auf die GmbH, den Einkommensnachweis und die persönliche Garantie werden vom Strohmann geleistet.
4. Nach kurzer Zeit wird die GmbH an mich verkauft,
5. Ich ersetzte den Strohmann als Garantor bei der Bank (zu diesem Zeitpunkt bin ich dann Steuerinlaender und kann Einkoemmen nachweisen).
Ist dieses Szenario realistisch ? Was fuer Steuern fallen an (ausser den Transaktionskosten beim Kauf der Firma durch die GmbH) ?
Wuerde eine deutsche Bank das finanzieren und wenn ja wuerde sie es auch machen wenn es keine deutsche GmbH waere sondern eine britische Ltd ?
Wird oder muss die Bank mich als neuen Garantor des Darlehens akzeptieren ?
Was ist sonst zu beachten in so einem Fall ?
Anfaenglich wird das gesamte MFH vermietet, es weisst einen positiven Deckungsbeitrag zu Zins/Tilgungsbelastung auf, d.h. es macht Gewinn und die Mieteinnahmen sind deutlich ueber den Zinskosten. Allerdngs besteht grosser Renovierungsbedarf.
Es ist geplant das MFH durch eine Teilungserklaerung in Eigentum umzuwandeln und dann Einheiten nach und nach ueber ca. 5 Jahre abzuverkaufen. Es besteht grosser Renovierungsbedarf.
Vielen Dank fuer Ihre Ueberlegungen zum Thema.
Sehr geehrter Fragesteller
arbeitsbedingt habe ich erst wieder heute diese Plattform (frag-einen) besucht,
so dass ich Ihre Frage erst jetzt gelesen habe. Bitte entschuldigen Sie die dadurch doch sehr späte Antwort.
Nachfolgend gebe ich Ihnen nun, soweit es aus den vorgetragenen Sachverhalten möglich ist, meine Einschätzung zu den von Ihnen gestellten Fragen
Zuerst muss ich klarstellen, dass ich zu den Finanzierungsmöglichkeiten von Banken nicht oder nur sehr eingeschränkt Stellung nehmen kann. Hier wäre eine Bank oder der Herr Schmidt aus Kiel zu befragen, wie bzw. was möglich wäre.
Das betrifft auch Ihre Frage, ob Sie als Garantor (Bürge) später in Frage kommen können.
Auch Ihre Frage, ob eine Bank eine 80 prozentige Finanzierung für eine renovierungsbedürftige „Aufteilungsimmobilie“ vergibt, speziell nach den Erfahrungen der Banken in den Jahren 2000 bis 2007 (Thema „Ostimmobilien“), wenn der „Bauherr“ eine Ltd. ist, lässt sich nicht konkret beantworten. Allerdings kann ich aus mehreren eigenen Erfahrungen (aus dem Mandantenkreis) berichten, dass sich selbst namhafte Banken nicht zu einer sehr rentablen Finanzierung von „Aufteilungsimmobilien“ überreden ließen. Und zudem hängt der britischen Ltd. der Ruf an, keine „richtige“ Firma zu sein.
Ansonsten wäre das von Ihnen gezeichnete Szenario vorstellbar und eventuell auch realistisch (wenn der Strohmann vertrauenswürdig genug ist).
Nun zu den Steuern
Dass Grunderwerbsteuern bei Ankauf und Verkauf von Immobilien anfallen, ist Ihnen bekannt.
Zusätzlich sind Gewinnsteuern zu bezahlen. Und zwar auf die „steuerlichen“ Gewinne aus der Vermietung und auf die Gewinne aus den Verkäufen. Zu beachten wäre hier, dass die Tilgungen von Darlehen und auch die Renovierungskosten nicht sofort als Betriebsausgaben abgezogen werden können, was zu höheren Gewinnen und so zu höherer Steuerbelastung führt.
Da es sich hier um eine gewerbliche Tätigkeit handelt, fallen neben der Körperschaftsteuer (15%) und dem Solidaritätszuschlag (5,5 %) – zusammen rund 16 % - auch noch Gewerbesteuern an. Die Gewerbesteuern werden von jeder Gemeinde selbst festgesetzt und erhoben, so dass hier mit einer Steuerbelastung von zwischen 10 und 25 Prozent zu rechnen sein wird. Maßgeblich ist hier wohl die Gemeinde, in der die Geschäftsleitung der GmbH ihren Sitz und Tätigkeitsmittelpunkt hat.
Bei diesem komplexen Vorhaben kann ich hier leider nicht Ihre Frage „Was ist sonst zu beachten in so einem Fall ?“ beantworten. Hierzu wären umfangreichere Informationen nötig und die Beantwortung benötigt wohl mehr als 4 oder 5 Stunden, welches leider durch das von Ihnen angebotene Honorar nicht gedeckt werden kann.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen trotzdem helfen
mit freundlichem Gruß
Ralph J. Schnaars
mail @ stwb-steuer.de
