Private Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Januar 26, 2011 | 50,00 EUR | beantwortet von Dipl.BW/SB Ulrich Stiller
Guten Tag,
Ich habe 2009 ein gebrauchte Eigentumswohnung (2 Zimmer) gekauft zur Vermietung. Kaufpreis 65.000 EUR in einem Wohnkomplex mit 18 Einheiten (Lindau Bodensee). Die Wohnung wurde vor Einzug des Mieters renoviert (Boden abschleifen, Malerarbeiten, neue sanitäre Anlagen und eine Gaseinzeltherme).Innerhalb der ersten 3 Jahren nach Anschaffung wird dies ja als Erhaltungsaufwand bis 15 % der Anschaffungskosten akzeptiert. Nun stellt sich für mich die Frage wie rechne ich den Grund und Bodenwert aus dem Kaufpreis heraus und aus welchem Betrag werden die 15 % gerechnet. Dass der Grund und Bodenwert für die Errechnung der 15 % nicht zählen ist mir klar, aber wie sieht es mit den Anschaffungsnebenkosten aus gehören diese zur Berechnungsgrundlage? Die Grunderwerbsteuer wurde erst 2010 erhoben, kann ich diese auch erst 2010 steuerlich zu den Anschaffungsnebenkosten gerechnet werden ?
Schöne Grüße
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),
besten Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Grund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten möchte:
Die 15%-Grenze errechnet sich aus den Gebäudeanschaffungskosten, d.h. der Grund-und Bodenanteil ist aus den 65.000 Euro herauszurechnen. Für die Summe der Baumaßnahmen wird nur der Rechnungsnettobetrag, dies sind die getätigten Aufwendungen OHNE Umsatzsteuer, einbezogen. Normale Schönheitsreparaturen sind NICHT in die 15%-Grenze einzubeziehen, diese stellen immer sofort abzugsfähige Werbungskosten dar. Unter die Schönheitsreparaturen fallen z. B. Aufwendungen für das Tapezieren, Anstreichen von Wänden und Decken oder auch das Streichen von Fenstern und Türen.
Die Anschaffungsnebenkosten stellen, soweit sie auf den Gebäudeteil entfallen, Anschaffungskosten dar, die in die 15%-Berechnung mit einzubeziehen sind.
Die Aufteilung in Gebäude/Grund und Boden erfolgt im Regelfall erfolgt nach dem Verhältnis der Verkehrswerte auf den Grund und Boden und des Gebäudes(BFH/NV 2001,514). Dies kann auch im Wege einer sachgerechten Schätzung geschehen. Näheres können Sie sicher aus dem Kaufvertrag entnehmen. So könnten Sie, sofern sich aus dem Kaufvertrag nichts anderes ergibt den Anteil des Grund und Bodens mit 20% schätzen.
Beispiel:
Anschaffungskosten 65.000
Anschaffungsnebenkosten 5.000
Gesamte Anschaffungskosten 70.000
Anteil Grund und Boden 20% 14.000-
Anschaffungskosten Gebäude 56.000
15% Grenze 8.400
angefallenen Renovierungskosten
Rechnungsbeträge ohne Umsatzsteuer 6.000
Schönheitsreparaturen 4.000
Hier können Sie 10.000 Euro als Werbungskosten abziehen, da die Schönheitsreparaturen nicht in die 15%-Grenze einfließen.
Mit freundlichen Grüßen
Ulrich Stiller
Steuerberater/Diplom Betrieb
