Kira gelirine dayalı özel gelirler
Ocak 26, 2011 | 50,00 EUR | cevaplandı Dipl.BW/SB Ulrich Stiller
Merhaba,
2009 yılında kiralama amacıyla kullanılmak üzere 65.000 EUR ödeyerek (2 odalı) bir ikinci el daire satın aldım. Bu daire 18 birimli bir konut kompleksinde (Lindau Bodensee) bulunmaktadır. Kiracının taşınmasından önce daire yenilenmiştir (zemin tahtaları zımparalanmış, boya işleri yapılmış, yeni tesisat ve bir adet gazlı termostat eklendi). Satın alınmadan sonraki ilk 3 yıl boyunca bu masrafların %15'ine kadar bakım gideri olarak kabul edilir. Şimdi benim için soru şu: satın alma bedelinden arsa ve arazi değerini nasıl çıkarırım ve %15'lik oran nasıl hesaplanır? Arsa ve arazi değerinin %15'lik oran hesabında sayılmadığını biliyorum, ancak satın alma maliyetine giren diğer masrafların hesaplamaya dahil edilip edilmediği konusunda bir fikrim yok. Arazi edinim vergisi ancak 2010'da tahakkuk etti, bu vergiyi aynı yıl satın alma maliyetine dahil edebilir miyim?
Saygılarımla.
Sayın Danışan,
Sorunuz için teşekkür ederim. Verdiğiniz bilgiler ve çabalarınız göz önünde bulundurularak, danışmanlık hizmeti kapsamında şu şekilde cevaplamak istiyorum:
Yüzde 15 sınırı bina edinme maliyetlerinden hesaplanır, yani arsa payı olan 65.000 Euro çıkarılmalıdır. Yapılan inşaat harcamalarının toplamı sadece fatura net tutarı, yani KDV hariç yapılan harcamalar, dahil edilir. Normal güzellik tamiratları yüzde 15 sınırına dahil edilmez, bunlar her zaman hemen indirimli reklam giderleri oluştururlar. Güzellik tamiratları arasına duvarları ve tavanları boyama, duvar kağıdı yapıştırma veya pencereleri ve kapıları boyama gibi harcamalar girer.
Edinme yan maliyetleri, bina kısmına düşen kısımda, yüzde 15 hesaplama içinde dâhil edilmesi gereken edinme maliyetleridir.
Arsa/Bina ayrımı genellikle arazi ve bina değerlerinin oranına göre yapılır (BFH/NV 2001,514). Bu ayrıca uygun bir tahmin yoluyla da gerçekleştirilebilir. Daha fazla bilgiyi satış sözleşmesinden alabilirsiniz. Örneğin, satış sözleşmesinden farklı bir şey çıkmadığı sürece arsa payını %20 olarak tahmin edebilirsiniz.
Örnek:
Edinme maliyeti 65.000
Edinme yan maliyetleri 5.000
Toplam edinme maliyeti 70.000
Arsa payı 20% 14.000-
Bina edinme maliyeti 56.000
Yüzde 15 sınırı 8.400
Yapılan renovasyon giderleri
KDV hariç fatura tutarı 6.000
Güzellik tamiratları 4.000
Buradan 10.000 Euro'yu reklam gideri olarak düşünebilirsiniz, çünkü güzellik tamiratları yüzde 15 sınırına dahil edilmez.
Saygılarımla,
Ulrich Stiller
Mali Müşavir/Diploma Sahibi
