Revenus privés de la location et de la location
Janvier 26, 2011 | 50,00 EUR | répondu par Dipl.BW/SB Ulrich Stiller
Bonjour,
En 2009, j'ai acheté un appartement en copropriété d'occasion (2 pièces) à des fins de location. Prix d'achat de 65 000 EUR dans un complexe résidentiel de 18 unités (Lindau Bodensee). L'appartement a été rénové avant l'entrée du locataire (ponçage des sols, travaux de peinture, nouvelles installations sanitaires et une chaudière individuelle au gaz). Pendant les trois premières années après l'acquisition, cela est accepté comme des dépenses d'entretien jusqu'à 15 % du prix d'achat. Maintenant, la question se pose pour moi de savoir comment calculer la valeur du terrain et du sol à partir du prix d'achat, et à partir de quel montant les 15 % sont calculés. Il est clair pour moi que la valeur du terrain et du sol ne compte pas pour le calcul des 15 %, mais qu'en est-il des frais accessoires d'acquisition, font-ils partie de la base de calcul ? La taxe de transfert de propriété n'a été perçue qu'en 2010, puis-je également la considérer fiscalement comme faisant partie des frais accessoires d'acquisition en 2010 ?
Cordialement,
Cher(e) Demandeur(se) de conseils,
Je vous remercie pour votre demande, que je voudrais répondre comme suit en fonction de vos informations et de votre engagement dans le cadre d'une consultation initiale :
La limite de 15% est calculée sur le coût d'acquisition du bâtiment, c'est-à-dire que la part du terrain doit être déduite des 65 000 euros. Pour le total des travaux de construction, seul le montant net de la facture, c'est-à-dire les dépenses effectuées SANS TVA, est pris en compte. Les réparations de routine ne sont PAS incluses dans la limite de 15%, elles représentent toujours des frais de publicité déductibles immédiatement. Les réparations esthétiques comprennent par exemple les frais de tapisserie, de peinture des murs et des plafonds, ou encore de peinture des fenêtres et des portes.
Les frais accessoires d'acquisition, dans la mesure où ils sont affectés à la partie du bâtiment, représentent des coûts d'acquisition à inclure dans le calcul de 15%.
La répartition entre bâtiment/terrain se fait généralement en fonction de la valeur vénale du terrain et du bâtiment (BFH/NV 2001,514). Cela peut également se faire par une estimation appropriée. Vous pouvez en apprendre davantage à ce sujet dans le contrat d'achat. Ainsi, sauf indication contraire dans le contrat d'achat, vous pouvez estimer la part du terrain à 20%.
Exemple :
Coût d'acquisition 65 000
Frais accessoires d'acquisition 5 000
Coût total d'acquisition 70 000
Part du terrain 20% 14 000-
Coût d'acquisition du bâtiment 56 000
Limite de 15% 8 400
Coûts de rénovation engagés
Montants de la facture hors TVA 6 000
Réparations esthétiques 4 000
Vous pouvez déduire 10 000 euros en frais de publicité, car les réparations esthétiques ne sont pas prises en compte dans la limite de 15%.
Cordialement
Ulrich Stiller
Expert-comptable/Diplômé en gestion.
