Grundsanierung
September 28, 2023 | 100,00 EUR | beantwortet von Steuerberater Knut Christiansen
Es handelt sich um ein seit vielen Jahren in meinem Besitz befindliches Wohnhaus. Im Dachgeschoss ist eine kleine Wohnung, die schon seit Jahren vermietet ist. Im Erdgeschoss wohnte meine Mutter. Nach deren Tod wurde die Wohnung grundsaniert zur späteren Vermietung, die ab April 2023 erfolgte.
Die komplette Wohnung wurde saniert
Es wurden neue Fenster eingebaut
Das Bad wurde komplett erneuert
Die Heizkörper und die Zuleitungen für Heizung und Wasser wurden erneuert. (Heizkessel selbst nicht)
Wände wurden verändert.
Fußböden, Türen alle erneuert
Es wurde ein Raum zusätzlich aus einem Nebengebäude mit integriert.
Die Wohnung hat eine Wohnfläche von 105 qm.
Die Gesamtkosten belaufen sich auf rund 150.000,00, wovon 90.000,00 auf das Jahr 2022 fallen.
Wie kann ich diese Kosten ab dem Steuerjahr 2022 absetzen.
Guten Tag und vielen Dank für Ihre Anfrage, zu der ich Ihnen folgende Rückmeldung geben möchte.
Grundsätzlich wäre zu prüfen, ob bei den angefallen Kosten nachträgliche Herstellungskosten vorliegen, die dann nur über die Nutzungsdauer mit 2% p.a. abgeschrieben werden können.
Laut BMF-Schreiben liegen nachträgliche Herstellungskosten vor, wenn ein Bündel von Baumaßnahmen bei mindestens drei Bereichen der zentralen Ausstattungsmerkmale zu einer Erhöhung und Erweiterung des Gebrauchwertes führt und sich dadurch der Standard eines Gebäudes hebt. Wesentlich sind vor allem Umfang und Qualität der Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallationen sowie der Fenster (zentrale Ausstattungsmerkmale).
In Ihrem Fall haben Sie Fenster, Sanitär und Heizung instandgesetzt, sodass von einer Hebung des Standards auszugehen wäre. Zudem haben Sie die Wohnfläche erweitert, was auf jeden Fall Herstellungskosten wären. Daher müssten Sie die Kosten in dem Fall abschreiben (2% p.a.). Das allerdings erst ab Fertigstellung der Wohnung (ggfs. also erst in 2023).
Sie könnten probieren, die Kosten in 2022 als laufenden Aufwand geltend zu machen. Hier wären dann Instandhaltungskosten anzusetzen. Entweder in voller Höhe oder nach § 82b EStDV auf 2-5 Jahre gleichmäßig zu verteilen. Es wäre aber damit zu rechnen, dass das Finanzamt hier dann genau prüft, ob nicht eine Hebung des Standards gegeben ist. Insoweit müsste damit gerechnet werden, dass der sofort abziehbare Aufwand nicht anerkannt wird, sondern nur über die Abschreibung geltend gemacht werden kann.
Ich hoffe Ihre Frage damit beantwortet zu haben, sonst stellen Sie gerne kostenfreie Rückfragen ein.
Rechtlicher Hinweis:
Ich möchte Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche steuerliche Beratung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine erste steuerliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.
Viele Grüße!
Knut Christiansen
Steuerberater
