Stellplatzbaulasten ohne Grunddienstbarkeit
August 20, 2009 | 50,00 EUR | beantwortet von Andreas Scholz
Bau- und Architektenrecht:
Die Stellplatzbaulasten für ein ca. 300 m befindliches nur Geschäftshaus sind auf unserem unbebauten Grundstück von 789 qm seit 1995 im Register eingetragen. Diese sind zur Umgehung von Ablösungsbeträgen für eine Baugenehmigung von 2 Spielhallen eingetragen worden.Die Spielhallen hat es nur kurzeitig gegeben. Die Spielhallenräume und weite Teile des Geschäftshauses stehen seit Jahren leer. Auf dem Grundstück ist niemals auch nur ein Stellplatz errrichtet worden. Die Baulasten sind seinerzeit vom damaligen Eigentümer des Geschäftshauses, dem auch das Grundstück in ca.300 m Entfernung gehörte bestellt worden. Das Geschäftshaus ist versteigert und in andere Hände gegangen. Das Grundstück haben wir im Februar 2008 angesteigert.Eine vertragliche Beziehung zwischen dem Eigentümer des Geschäftshauses und uns besteht nicht. Wir betreiben bei der zuständigen BauAB die Löschung der Baulasten. Die BauAB weigert sich die Löschung vorzunehmen und beruft sich auf das Privatinteresse des Geschäftshauseigentümers und auf die öffentlich-rechtlichen Bestimmungen für den Erhalt der Stellplatzbaulasten. Ein Antrag auf Löschung ist gestellt, eine Entscheidung steht noch aus. Fernm. wurde bereits mitgeteilt, das die BauAB wohl die Löschung nicht vornehmen will,weil noch Privatinteresse bestehen soll. Uns entsteht möglicherweise ein Schaden von ca. 100.000 EUR, weil wir das Grundstück nach unseren Vorstellungen nicht verwerten können, solange die Baulasten im Register eingetragen sind.
Über eine Antwort möglichst mit Verweis auf die entsprechenden Gesetze bzw. einschl. Rechtsprechung/Urteile, wären wir dankbar.
Sehr geehrter Fragesteller,
Die Vorschriften über die Baulast ergeben sich aus den Bauordnungen der Landesgesetze. Leider kann ich Ihren Ausführungen nicht entnehmen, aus welchem Bundesland Sie kommen. Es gilt aber grundsätzlich folgendes:
Ein Anspruch auf Löschung der Baulast gegenüber der Bauaufsichtsbehörde besteht, wenn ein öffentlich-rechtliches oder privates Interesse an ihr nicht mehr besteht (Riedel, NZBau 2006, 565). Zur Beseitigung der Baulast ist nur die Bauaufsichtsbehörde befugt.
Das private Interesse an der Beibehaltung der Baulast entfällt (erst) dann, wenn dem Baulastbegünstigten ein rechtlich gesicherter und baurechtlich besserer Weg nicht nur offen stünde, sondern schon verwirklicht wäre, welcher die bauliche Ausnutzung des vorhandenen Baubestandes sicherte (Niedersächsisches Oberverwaltungsgericht, Urteil vom 08.07.2004, Az: 1 LB 48/04).
Wenn sich die Bauaufsichtsbehörde allein darauf beruft, dass ein privates Interesse bestünde und dies im Bescheid so darstellt, haben Sie noch die Möglichkeit, im Widerspruchsverfahren gegen die Entscheidung vorzugehen. Hier wäre insbesondere auf die Punkte einzugehen, dass (möglicherweise) ein öffentliches Interesse schon gar nicht vorliegt, jedenfalls aber auch ein privates Interesse nicht gegeben ist, da der vormalige Eigentümer die ursprüngliche Nutzungsabsicht aufgegeben hat, bzw der jetzige Eigentümer kein Interesse an der Baulast hat. Dies müsste sich die Baubehörde jedenfalls entgegen halten lassen.
Sollte auch der Widerspruchsbescheid für Sie negativ ausfallen, wird Ihnen nichts anderes übrig bleiben, als auf dem Klageweg vor dem Verwaltungsgericht die Bewilligung der Löschung zu erreichen. Hier würde gerichtlich geprüft, ob ein für die Baulast grundsätzlich vorauszusetzendes öffentliches wie privates Interesse vorläge.
Jedenfalls empfehle ich Ihnen, für das gerichtliche Verfahren einen auf Verwaltungsrecht spezialisierten Kollegen zu Rate zu ziehen.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meiner Ausführung eine rechtliche Orientierung verschaffen. Bei Unklarheiten fragen Sie nach.
Mit freundlichen Grüßen
Andreas Scholz, RA
