Charges de construction d'emplacement sans servitude foncière
Août 20, 2009 | 50,00 EUR | répondu par Andreas Scholz
Droit de la construction et des architectes : Les charges de construction de places de stationnement pour un immeuble commercial situé à environ 300 mètres sont enregistrées sur notre terrain non construit de 789 m² depuis 1995. Elles ont été enregistrées afin d'éviter les montants de compensation pour un permis de construire de deux salles de jeux. Les salles de jeux n'ont existé que brièvement. Les salles de jeux et une grande partie du bâtiment commercial sont vides depuis des années. Aucune place de stationnement n'a jamais été construite sur le terrain. Les charges ont été établies à l'époque par l'ancien propriétaire du bâtiment commercial, qui possédait également le terrain situé à environ 300 mètres de là. Le bâtiment commercial a été vendu aux enchères et est passé entre d'autres mains. Nous avons acheté le terrain en février 2008. Il n'y a pas de relation contractuelle entre le propriétaire du bâtiment commercial et nous. Nous demandons à la BauAB compétente de supprimer les charges de construction. La BauAB refuse d'effectuer la suppression en se référant à l'intérêt privé du propriétaire du bâtiment commercial et aux dispositions de droit public pour le maintien des charges de construction de places de stationnement. Une demande de suppression a été soumise, mais une décision est toujours en attente. Il a déjà été communiqué que la BauAB ne souhaite probablement pas effectuer la suppression car des intérêts privés subsistent. Nous pourrions subir un dommage d'environ 100 000 EUR car nous ne pouvons pas exploiter le terrain selon nos souhaits tant que les charges de construction sont enregistrées. Nous vous serions reconnaissants de bien vouloir nous répondre en faisant référence aux lois correspondantes, y compris la jurisprudence et les décisions de justice.
Cher demandeur,
Les réglementations concernant la charge de construction sont définies par les ordonnances de construction des lois régionales. Malheureusement, je ne peux pas déterminer de quel État fédéral vous venez d'après vos explications. Cependant, les principes suivants s'appliquent généralement :
Un droit de suppression de la charge de construction auprès de l'autorité de contrôle de la construction existe lorsque l'intérêt public ou privé n'est plus présent (Riedel, NZBau 2006, 565). Seule l'autorité de contrôle de la construction est habilitée à supprimer la charge de construction.
L'intérêt privé pour le maintien de la charge de construction disparaît (seulement) lorsque le bénéficiaire de la charge de construction dispose déjà d'une voie juridiquement sécurisée et meilleure sur le plan de l'urbanisme, garantissant l'utilisation constructive de la structure existante (Cour administrative supérieure de Basse-Saxe, jugement du 08.07.2004, Réf: 1 LB 48/04).
Si l'autorité de contrôle de la construction se fonde uniquement sur l'existence d'un intérêt privé et le mentionne ainsi dans sa décision, vous avez encore la possibilité de contester cette décision dans le cadre de la procédure de recours. Il conviendrait notamment de souligner que (peut-être) un intérêt public n'est pas présent, mais surtout qu'un intérêt privé n'existe pas non plus, car l'ancien propriétaire a abandonné l'intention d'utilisation initiale, ou que le propriétaire actuel n'a aucun intérêt à maintenir la charge de construction. Cela devrait être opposé par l'autorité de construction.
Si la décision de recours est également défavorable pour vous, vous n'aurez d'autre choix que de poursuivre en justice devant le tribunal administratif pour obtenir l'autorisation de suppression. Il serait alors examiné judiciairement si un intérêt public et privé, nécessaire pour la charge de construction, serait présent.
Dans tous les cas, je vous recommande de consulter un collègue spécialisé en droit administratif pour la procédure judiciaire.
J'espère que mes explications vous ont aidé à vous orienter juridiquement. N'hésitez pas à poser des questions en cas d'incertitude.
Cordialement,
Andreas Scholz, avocat
