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Hauskauf - Kündigung des Mieters

September 8, 2009 | 40,00 EUR | beantwortet von Andreas Scholz

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich benötige schnellstmöglich eine Auskunft von Ihnen.

Ich möchte ein Haus kaufen, für meinen Sohn und seine Lebensgefährtin. In dem Haus befinden sich 2 getrennte Wohnungen mit separaten Eingängen. Die untere Wohnung im Erdgeschoss soll von meinem Sohn als Naturheilpraxis betrieben werden (die Nutzungsänderung zu diesem Zweck ist bereits genehmigt!). In die obere Wohnung möchte mein Sohn mit seiner Lebensgefährtin einziehen (zwecks Familiengründung). Zur Zeit ist die Wohnung aber bewohnt (seit ca. 6-7 Jahren). Ich muss nun dem Mieter kündigen, damit mein Sohn mit seiner Lebensgefährtin dort einziehen kann. Zur Zeit hat mein Sohn eine kleine Wohnung, die aber für Familiengründung zu klein ist.

Frage: Kann ich dem Mieter auf Eigenbedarf kündigen? Der jetzige Hauseigentümer hat mit dem Mieter mündlich vereinbart, dass er eine Jahresmiete erhält, wenn er fristgerecht auszieht. Aber nur wir können dem Mieter kündigen, und das erst, wenn wir im Grundbuch eingetragen sind. Wir würden ihm aber auch eine Jahresmiete anbieten, damit er fristgerecht auszieht! Soviel wir wissen beträgt die Frist 6 Monate. Kann ich mir von dem Mieter unterschreiben lassen, dass er wirklich ausziehen wird? Falls er unterschreibt, muss ich wissen, ob die Unterschrift rechtsverbindlich ist? Oder ist ein solcher Vertrag sittenwidrig oder ähnliches? Sollte er nicht unterschreiben, wie ist die Rechstlage? Kann der Mieter womöglich sagen, die untere Wohnung müsste ja nicht unbedingt gewerbsmäßig genutzt werden? Oder hat er kein Recht dazu? Kann er sich in dem Fall darauf berufen: Wohnraum geht vor Gewerberaum?
Laut BGB müsste doch der Paragraph "BGB § 573a Erleichterte Kündigung des Vermieters" greifen, sofern der Vermieter selbst in die untere Wohnung einzieht, kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf..?

Der Hauskauf kommt für uns nur in Kombination wohnen und arbeiten in Frage! Genauso wurde das Haus auch im Internet angeboten.

Der Hauskauf ist fast unter Dach und Fach. Deswegen benötigen wir schnellst möglichst eine Antwort von Ihnen, da wir uns nicht so gut im Mietrecht auskennen.

Andreas Scholz

Sehr verehrte Fragestellerin,


Wenn Sie sich mit dem Mieter einigen, dass dieser ausziehe gegen Zahlung einer Jahresmiete - was juristisch ein Aufhebungsvertrag wäre - so wäre die schriftliche und vom Mieter unterzeichnete Vereinbarung für diesen rechtsverbindlich und weder sittenwidrig oder ähnliches. Zieht der Mieter dann trotz der Vereinbarung nicht aus, könnten Sie auf Räumung klagen, für die Zeit in der der Mieter unberechtigt in der Wohnung verbleibt Miete verlangen und ggf. Schadensersatz verlangen.

Nicht ausgeschlossen ist auch die Eigenbedarfskündigung mit der Begründung, dass der Wohnraum für den Sohn als Angehörigen gebraucht werden, wobei ich es so verstehe, dass die obere Wohnung bewohnt ist und vom Sohn bewohnt werden soll.

Auch ist der Weg gangbar, dass sie die Kündigung nach § 573a aussprechen. Dann aber müssten Sie auch die Wohnung wenigstens zum Zeitpunkt der Kündigung tatsächlich bewohnen.

Nicht kann Sie der Mieter darauf verweisen, dass Sie auch die untere Wohnung, statt gewerblich, als Wohnraum für Ihren Sohn bereit zu stellen hätten. Wie Sie Ihr Eigenum vermieten, ist grundsätzlich Ihre Sache. Aus taktischen Gründen empfiehlt es sich dann aber, den Gewerbemietvertrag möglichst vor der auszusprechenden Kündigung abzuschließen, sofern Sie nicht die Variante des § 573a BGB wählen möchten.

Ein Kündigung bei Mietverhältnissen auf unbestimmte Zeit bedarf es zwingend eines berechtigten Interesses nach § 573 BGB, wenn die Voraussetzungen des § 573a BGB nicht vorliegen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen. Bei Unklarheiten fragen Sie einfach nach.

Mit freundlichen Grüßen

Andreas Scholz, RA