Leerstehende Eigentumswohnung Steuerliche Behandlung.

Ich besitze eine vermietete Eigentumswohnung (2 Zimmer, 80 qm), deren Mietvertrag jetzt gekündigt worden ist. Bisher führte die Wohnung steuerlich nur zu einem geringen Überschuss, weil ich aus sozialen Gründen (ältere, befreundete Dame) nur eine niedrige Miete angesetzt hatte und diese seit 15 Jahren nicht erhöht habe: 2,70 €/qm, Mietspiegel: max. 8,70. Ich möchte diese Wohnung in circa fünf Jahren selbst als Alterswohnsitz nutzen. Angesichts der mietrechtlichen Situation in Berlin (Mietendeckel, stark eingeschränkte Kündigungsmöglichkeiten, auch bei Eigenbedarf) möchte ich die Wohnung bis dahin – trotz der dann auftretenden Verluste - lieber leer stehen lassen. Wie kann ich das dem Finanzamt gegenüber darstellen? Fragen: 1. Wie lange wird das Finanzamt einen Verlust aus Vermietung (insbesondere Verwaltungskosten) akzeptieren, wenn ich keine Vermietungsanstrengungen unternehme? 2. Wie weit (und wie wie lange) kann ich eine Renovierungsphase geltend machen? Geplant sind keine baulichen Maßnahmen, sondern nur ausgiebige Schönheitsreparaturen. 3. Ist es sinnvoll und möglich, die Wohnung zu diesem sehr niedrigen bisherigen Mietpreis a. an meine Ehefrau (gemeinsame Veranlagung) oder b. einen Verwandten als »Büroräume« zu vermieten. (Meine Frau erzielt jetzt und in den kommenden Jahren geringe Einkünfte aus freiberuflicher Tätigkeit (Veröffentlichungen und insbesondere Verlags-Tantiemen) die bisher in der Einnahmeüberschuss Rechnung (insbes. wegen des bis heute im eigenen Haus genutzten Arbeitszimmers) stets zu einer schwarzen Null geführt haben.) 4. Oder gibt es aus steuerrechtlicher Sicht ein ganz anderes Modell, das der o.g. Zielsetzung gerecht wird?