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Selbstnutzung einer vorher als Kapitalanlage geutzten Wohnung

Gefragt am 22.05.2019
21:47 Uhr | Einsatz: € 75,00 | Status: Beantwortet | Aufrufe: 176

 

Sehr geehrte Damen und Herren,

Ich habe folgende Frage: Ich bin geschieden und besitze gemeinsam mit meiner ehemaligen Frau 11 Eigentumswohnungen in Deutschland, die wir als Kapitalanlage vermieten. Wir haben ein gemeinsames Bankkonto, über die alle Einnahmen und Ausgaben betreffend der Wohnungen fließen. Wir firmieren für die Vermietungen unserer Wohnungen als GbR. Unsere Steuererklärungen machen wir getrennt, wobei der Anteil betreffend der Eigentumswohnungen identisch ist, da jeder einen Anteil von 50% hat und Einnahmen und Kosten geteilt werden.

Nun werde ich selber in eine unserer gemeinsamen Wohnungen ziehen. Zusammen mit mir zieht auch meine Lebensgefährtin und unser gemeinsames Kind ein. (Wir sind nicht verheiratet.) Meine ehemalige Frau soll weiter die Hälfte der Miete erhalten, die sie auch vorher durch die Vermietung erhalten hat. Die nicht umlegbaren Kosten wie Instandhaltung soll sie auch weiterhin zur Hälfte zahlen. Durch meine Eigennutzung soll sich für sie nichts ändern im Vergleich zur vorherigen Vermietung.

Ich weiss, dass ich bei einer Selbstnutzung, den Vorteil der 2% Abschreibung verliere. Meine erste Frage ist, ob dieses erst zum Zeitpunkt meines Einzuges erfolgt, oder ob mir die Abschreibung auch rückwirkend aberkannt werden kann? Wir haben die Wohnung 2012 gekauft und es war auf jeden Fall als Kapitalanlage geplant und so wurde sie bisher auch genutzt. Die Entscheidung zur Selbstnutzung hat sich erst jetzt durch die Veränderung meiner Lebensumstände ergeben.

Da meine ehemalige Frau ja weiterhin zu 50% Eigentümerin ist und weiterhin die hälftige Mieteinnahme erhält, gehe ich davon aus, dass sie nicht durch einen Wegfall der Abschreibung betroffen wäre. Ist das richtig?

Nächste Frage betrifft die formelle Regelung des „Mietverhältnis“. Da ich mit meiner Partnerin und Kind einziehe, soll sie als Nichteigentümerin natürlich die gleichen Mietschutzrechte haben, sollte mir etwas zustoßen. Sie würde dann ja die Wohnung alleine bewohnen, mit meiner Ex-Frau (und einer Erbengemeinschaft für meinen Teil) als Vermieterin. Ich habe mir vorgestellt, dass die GbR aus meiner Ex-Frau und mir, einen Mietvertrag mit meiner Partnerin und mir als Einzelperson schließt. Die Mietzahlung wollte ich dann als ganzes von meinem persönlichen Konto auf das gemeinsame Immobilienkonto von mir und meiner Ex-Frau zahlen. Das wäre in meinen Augen die eleganteste Lösung. Meine Partnerin hat alle Rechte als Mieterin und meine ehemalige Frau erhält über das gemeinsame Konto weiterhin die Einnahmen.

Für meinen Teil würde ich allerdings 50% der Miete an mich selber zahlen. Allerdings von mir als Einzelperson an mich als GbR Teilhaber. Wäre das so möglich? Im Prinzip müsste ich dann ja auch die meine Mietzahlungen an mich versteuern müssen. Auf der anderen Seite könnte ich dann auch die Abschreibung behalten und könnte dann auch derzeit anfallende Renovierungsarbeiten absetzen? Oder funktioniert das so nicht?

Wäre es sonst eine bessere Lösung, wenn meine Partnerin die Hauptmieterin gegenüber der GbR bestehend aus mir und meiner Exfrau ist? In diesem Fall wäre es ein ganz normales Mietverhältnis wie vorher auch. Beide Eigentümer behalten die Abschreibung und können die derzeitigen Kosten für die Renovierung absetzen. Ich weiß allerdings nicht, wie das Finanzamt das sehen würde, wenn ich auf einmal als Adresse die gleiche Anschrift wie meine Mietwohnung habe und angebe, dass die Wohnung, in der ich selber lebe, vermietet ist. Außerdem ist meine Partnerin aufgrund ihres Erziehungsurlaubes momentan gar nicht in der Lage die Miete zu bezahlen. Die Mietzahlung würde komplett von mir kommen.

Ich wäre Ihnen dankbar, wenn Sie mir das beste Szenario aufzeigen können hinsichtlich der Beibehaltung, bzw. Vermeidung einer rückwirkenden Aberkennung der 2% Abschreibung sowie der Möglichkeit, dass ich momentan entstehende Renovierungskosten so weit wie möglich absetzen kann. (Vorausgesetzt dass das möglich ist.)

Fragesteller Fragesteller Gefragt am 22.05.2019
21:47 Uhr
Steuerberater Knut Christiansen Steuerberater Knut Christiansen Beantwortet am 22.05.2019
22:09 Uhr

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Beantwortet am 22.05.2019 22:09 Uhr | Einsatz: € 75,00 | Status: Beantwortet | Aufrufe: 176

Antwort von Steuerberater Knut Christiansen (Frage zu Vermietung / Verpachtung)

Guten Abend und vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich Ihnen gerne im Rahmen einer Erstberatung beantworten möchte.

Die Finanzverwaltung hat geregelt, dass ein Mietverhältnis zwischen einer GbR und einem ihrer Gesellschafter insoweit nicht anzuerkennen ist, wie eine Vermietung an einen Gesellschafter erfolgt. Das hätte in Ihrem Fall die Folge, dass für die Hälfte der Wohnung, die Sie mieten, keine Einkünfte erzielt werden (und insoweit auch alle auf Sie entfallenden Kosten inkl. der Abschreibungen und Renovierungskosten nicht abgesetzt werden können) ...



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