Objektgrenze bei Immobilienverkäufen
Gefragt am 15.11.201119:38 Uhr | Einsatz: € 30,00 | Status: Beantwortet | Aufrufe: 4134
Sehr geehrte Damen und Herren,
ich habe mich in den Jahren 1997 bis 2001 an vier geschlossenen Immobilienfonds beteiligt ( LBB / IBV )
Aufgrund nachhaltiger Probleme hat die Fondsgesellschaft den Rückkauf der Fondsanteile innerhalb einer bestimmten Frist angeboten.
Ich habe 3 dieser Fonds bereits verkauft.
Nr 1 : Erwerb am 08.12.1997 - Verkauf am 30.06.2008
Nr 2 : Erwerb am 28.12.1998 - Verkauf am 31.03.2009
Nr 3 : Erwerb am 20.12.2000 - Verkauf am 30.06.2011
Nr 4 habe ich am 27.12.2001 gekauft, die Verkaufsoption kann nur bis zum 30.06.2012 ausgeübt werden.
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Hinzu kommt, dass meine Frau ( Zusammenveranlagung) in 2011 oder 2012 noch Anteile an einem geerbten Gundstück übertragen muss ( Verfügung) und die Erbengemeinschaft eine Eigentumswohnung verkaufen möchte, an der meine Frau aufgrund der Erbschaft auch einen Anteil besitzt.
Steuerlich nicht relevant ist die 10-jährige Spekulationsfrist, das Kaufdatum aller Objekte liegt mehr als 10 Jahre vor dem Verkauf.
Der Verkauf der Immobilienfonds war auch nicht geplant sondern wurde nur aufgrund des Angebotes der Kauf-Option durch die Fondsgesellschaft realisiert.
Steuerlich relevant sein könnte, dass wir innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Objekte veräußern, was die Steuerbehörden u.U. als gewerbliche Tätigkeit auslegen könnten; ggf. mit erheblichen steuerlichen Nachteilen für uns.
Ich habe gelesen, dass das Beurteilungskriterium einer "Objekt-Grenze", wonach die Anschaffung (Bebauung) und Veräußerung in einem bestimmten Umfang (mehr als 3 Objekte) eine gewerbliche Tätigkeit begründet, für sich allein keine Bedeutung hat und noch weitere Indizien oder Kriterien für das Vorliegen eines gewerblichen Immobilienhandels sprechen müssen. Ich habe auch gelesen, dass geerbte Immobilien bei dieser Betrachtung ( Objekt-Grenze) nicht berücksichtigt werden.
Ich möchte vor meiner Verkaufsentscheidung ( 4. Fonds in 2012 )aber definitiv klären, ob ich durch diesen Verkauf Gefahr laufe, dass das FA auf einen gewerblichen Grundstückshandel erkennt und ob die Information bzgl. der ererbten Immobilien korrekt ist.
Für Ihre Bemühungen bedanke ich mich.
Fragesteller
Gefragt am 15.11.2011 19:38 Uhr
Antwort von Michael Herrmann (Frage zu Immobilienbesteuerung)
Sehr geehrter Fragesteller,
zunächst einmal vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auch aufgrund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung gerne beantworte. Die Beantwortung erfolgt gemäß der Sachverhaltsschilderung. Fehlende oder fehlerhafte Angaben zu den tatsächlichen Verhältnissen können das rechtliche Ergebnis beeinflussen.
Ein gewerblicher Grundstückshandel, etwa mit der Folge der Gewerbesteuerpflicht, liegt vor, wenn ein Steuerpflichtiger mehr als drei Immobilien innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs von in der Regel fünf Jahren zwischen Anschaffung und Verkauf veräußert. Dabei ist zunächst entscheidend, welche Immobilien in die Drei-Objekt-Grenze einzubeziehen sind ...
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