Attn Herrn Christiansen Schenkungsvertrag oder Tauschvertrag
Gefragt am 28.02.201918:09 Uhr | Einsatz: € 25,00 | Status: Bewertet | Aufrufe: 1548 | Bewertung 5/5
Sehr geehrter Herr Knut Christiansen,
In Ergänzung zu meiner ersten Frage:
(Ich entschuldige mich - ich hatte tatsächlich den Sachverhalt unvollständig dargestellt)
Ich und mein Mann besitzen zwei Wohnungen, jeweils zu 50% / 50%.
Wohnung Nr. 1: Marktwert 540.000 €
Kein Darlehen. Gekauft in 2007, also keine Spekulationssteuerpflicht.
Wohnung Nr. 2: Marktwert 755.750 €
Gekauft 2013, spekulationssteuerpflichtig.
Restdarlehen: ca. 330.200€, davon 35.500€ Zinsen.
(Eventuell nach Einigung mit der Bank ist das Restdarlehen: 250.000€)
Mein Mann möchte gerne die Wohnung Nr. 1 zu 100% haben.
Ich möchte gerne die Wohnung Nr. 2 und das Restdarlehen übernehmen.
Laut unserer Anwältin, gäbe es zwei Möglichkeiten für den notariellen Vertrag:
A) Zwei separate Schenkungsverträge:
Die Verträge würden wir bei unterschiedlichen Notaren oder einfach an zwei unterschiedlichen Tagen unterschreiben, so dass es steuerlich nicht als "entgeltliches Geschäft" gilt und trotzdem legal ist. Das hat uns der Anwalt geraten.
1. Vertrag: Ich schenke ihm meinen Anteil der Wohnung Nr. 1 (keine Schenkungssteuer, keine Spekulationssteuer)
2. Vertrag: Er schenkt mir seinen Anteil der Wohnung Nr. 2 mit Übernahme des Restdarlehens.
Sie haben diesen Fall schon für mich berechnet. Mit dem Satz 42% + 5,5%, würden wir Spekulationssteuer: 36.500,32€ zahlen.
(Oder, wenn die Bank zustimmt, dass ich 80.000€ tilge, Spekulationssteuer 27.635€).
B) Tauschvertrag: wir würde Wohnungsanteile tauschen (das ist ein entgeltliches Geschäft und spekulationssteuerpflichtig)
Könnten Sie für uns eben diesen zweiten Fall (des Tauschvertrages) berechnen?
Ich würde gerne wissen, welche der zwei notariellen Möglichkeiten sich für uns steuerlich rentiert.
Wird eigentlich die Marktwert oder die Steuerwert vom Finanzamt berücksichtigt? Sollte ich also die Steuerwert ermitteln lassen, um diese Beträge berechnen zu können?
Vielen Dank im Voraus.
Mit freundlichen Grüßen.
Fragesteller
Gefragt am 28.02.2019 18:09 Uhr
Antwort von Steuerberater Knut Christiansen (Frage zu Immobilienbesteuerung)
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Kommentiert am 01.03.2019 08:28:18 Uhr
Guten Morgen! Grundsätzlich gehe ich bei der Berechnung von Variante B (=Tausch) davon aus, dass auch hier das Darlehen mit übernommen wird. Insofern würde dann Ihr Mann als Gegenleistung für die Übertragung des hälftigen Anteils von Immobilie 2 folgenden Kaufpreis erhalten: 1. 50% von 540.000 EUR = 270.000 EUR 2. 50% des Darlehens, das Sie übernehmen = 165.100 EUR Summe = 435.100 EUR Damit wäre der Veräußerungsgewinn aufgrund der wesentlich höheren Gegenleistung deutlich höher: Verkaufspreis: 435.100 EUR (= voll entgeltlich) ./. Anschaffungskosten ./. 250.000 EUR + Abschreibungen 48.000 EUR = geschätzter Gewinn 233.100 EUR Die Einkommensteuer würde bei einem Steuersatz von 42% = 97.900 EUR zzgl. 5,5% Solidaritätszuschlag = 5.384 EUR betragen. Insgesamt würden sich ca. 103.000 EUR an Steuern ergeben. Wenn Sie das Darlehen nicht übernehmen, würde Ihr Mann „lediglich“ den Wert der halben Immobilie erhalten, also 270.000 EUR. Dann wäre der Veräußerungsgewinn wie folgt zu ermitteln: Verkaufspreis 270.000 EUR (= ca. 71,5% entgeltlich) ./. Anschaffungskosten 178.750 EUR + Abschreibungen 34.320 EUR = geschätzter Gewinn 125.570 EUR Hier würde die Gesamtsteuer bei ca. 55.600 EUR liegen. Vor diesem Hintergrund und unter der Annahme, dass die berechneten Werte für den Veräußerungsgewinn so realistisch sind, wäre es insgesamt vorteilhafter, die Immobilie 1. von Ihnen auf Ihren Mann unentgeltlich zu übertragen, diese also nicht als Gegenleistung für die Schenkung der Wohnung 2 an Sie anzusetzen. Ich hoffe Ihre Frage damit beantwortet zu haben, sonst stellen Sie gerne kostenfreie Rückfragen ein. Ich möchte Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche steuerliche Beratung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine erste steuerliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen. Mit freundlichen Grüßen Knut Christiansen Steuerberater