Rückführung des Arbeitszimmers ins Privatvermögen

Hallo,

ich habe eine Frage zur Rückführung des Arbeitszimmers in Privatvermögen:

Folgende Sachlage:
2009 wurde ein Haus gekauft, in dem ein Freiberufler ein häusliches Arbeitszimmer eingerichtet hat. Jetzt soll das Arbeitszimmer als Kinderzimmer umfunktioniert werden, muss also in das Privatvermögen überführt werden. Die Hauspreise sind in den letzten Jahren gestiegen.

Bei einem Anruf beim Finanzamt wurde mir mitgeteilt, ich solle das Arbeitszimmer einfach mit den aktuellen Buchungswerten ausbuchen und die Sache sei erledigt.

Kann das stimmen? Im Internet findet man in diesem Zusammenhang immer Begriffe wie Stille Reserven und Steuerfalle Häusliches Arbeitszimmer.

Wie würde für folgendes fiktive Beispiel die Rechnung aussehen.

Kaufpreis inkl. Nebenkosten 500.000€, Anteil Arbeitszimmer 20%, also 100.000€.

Der Anteil Arbeitszimmer setzt sich im Verhältnis 70:30 in Anteil Gebäudewert und Anteil Grund und Boden zusammen

Also entfielen beim Kauf auf den Gebäudewert 70.000€ und auf Grund und Boden 30.000€.

Nach 4 Jahren AFA (2% p.a.) stehen also folgende Werte im Buche:
Gebäudeanteil 64.400€ und Grund und Boden 30.000€.

Wenn ich also den Abgang, wie vom Finanzamt vorgeschlagen, so durchführe, dass ich das Arbeitszimmer zum Restbuchwert ausbuche, würde ich also 64.400€ für den Gebäudeanteil und 30.000€ für Grund und Boden ausbuchen. Oder liegt hier ein Fehler vor?

Wenn ich allerdings den aktuellen Wert des Gebäudes zu Grunde lege, dann sähe die Sache aufgrnd der gestiegenen Immobilienpreise anders aus. Zunächst müsste der Verkehrswert festgelegt werden. Wie wird dies gemacht? Muss man dazu ein Gutachten einholen oder gibt es hier ein vom Finanzamt akzeptiertes Verfahren.

Ich habe als einen Ansatz die Maklerformel gefunden. Das Nachbargebäude wird derzeit zu 1.700€/Monat vermietet, das entspricht einer Jahresmiete von 20.400€. Setzt man Verwaltungskosten von 50€/Monat an, so läge der Gewinn bei 19.800€. Bei einer angenommenen Verzinsung von 4% wäre dann der geschätzte Verkehrswert 495000, davon entfielen dann 99.000 auf das Arbeitszimmer. Wenn das dann wieder im Verhältnis 70:30 aufgeteilt wird, dann wäre der Gebäudeanteil 69.300€ und der Anteil Grund und Boden 29.700€.

Somit ergäbe sich für den Gebäudeanteil ein Gewinn von 4.900€ (=69.300€-64.400€), sowie für den Grund und Boden ein Verlust von 300€(=29.700€-30.000€).

Wenn ich statt einer fiktiven Verzinsung von 4% einen etwas höheren Wert ansetze, würde der Gewinn niedriger ausfallen.

Jetzt stellt sich für mich die Frage, wie ich bei der Rückführung des Arbeitszimmers vorgehen muss:
1) Komme ich mit der Aussage vom Finanzamt durch?
2) Wenn nicht, ist die Maklerformel ein akzeptiertes Mittel, um den Wert zu bestimmen, und wenn ja, welchen Zinssatz müsste ich da zugrunde legen, der Immobilienstandort ist München.In den Texten zur Maklerformel findet man immer etwas von 4%-5%.

Mein Ziel ist es, das Arbeitszimmer so aufzulösen, dass dadurch möglichst keine zusätzlichen Steuern anfallen; mein Ziel ist es nicht, den Gebäudewert so weit zu drücken, dass ich am Schluss einen Verlust buchen kann, und noch Kapital aus der Rückführung schlagen kann.

Außerdem möchte ich längere Diskussionen und Gutachterkosten vermeiden.

Ich würde mich freuen, wenn Sie mir bei der Sache weiterhelfen können.


Vielen Dank