Спросите налогового консультанта по теме Аренда / Сдача в аренду

Собственное использование квартиры, ранее использовавшейся в качестве инвестиционного объекта.

Май 22, 2019 | 75,00 EUR | отвечено Steuerberater Knut Christiansen

Уважаемые дамы и господа,

У меня есть следующий вопрос: Я разведен и владею вместе со своей бывшей женой 11 квартирами в Германии, которые мы сдаем в аренду как инвестиционное имущество. У нас есть общий банковский счет, через который проходят все поступления и расходы, касающиеся этих квартир. Мы сдаем наши квартиры как GbR. Мы предоставляем налоговую декларацию отдельно, причем доля, относящаяся к квартирам, одинакова, так как у каждого по 50% и доходы и расходы делятся поровну.

Теперь я собираюсь переехать в одну из наших общих квартир. Со мной переезжает моя партнерша и наше общее дитя. (Мы не женаты.) Моя бывшая жена должна продолжать получать половину арендной платы, которую она получала до этого за аренду. Необлагаемые расходы, такие как текущий ремонт, она также будет продолжать оплачивать наполовину. Из-за моего собственного проживания для нее ничего не изменится по сравнению с предыдущей арендой.

Я знаю, что при собственном использовании я потеряю льготу в размере 2% амортизации. Мой первый вопрос заключается в том, произойдет ли это только в момент моего переезда, или же могут ли мне отказать в амортизации возвратно? Мы купили квартиру в 2012 году, и она была планирована как инвестиционное имущество и использовалась соответственно. Решение о собственном проживании было принято только сейчас из-за изменения моих жизненных обстоятельств.

Поскольку моя бывшая жена все еще является совладельцем на 50% и продолжает получать половину арендной платы, я предполагаю, что ее не затронет отмена амортизации. Это верно?

Следующий вопрос касается формального оформления "арендного отношения". Поскольку я собираюсь переехать с партнершей и ребенком, она, как невладелец, должна иметь те же права по аренде, если со мной что-то произойдет. Тогда она будет жить в квартире одна, с моей бывшей женой (и наследниками за мою долю) в качестве арендодателя. Я предполагал, что GbR из меня и моей бывшей жены заключит договор аренды с моей партнершей и мной как отдельным лицом. Я хотел бы оплачивать арендную плату целиком с моего личного счета на общий счет недвижимости меня и моей бывшей жены. Это, на мой взгляд, было бы наилучшим решением. Моя партнерша получит все права арендатора, а моя бывшая жена продолжит получать доход через общий счет.

Свою часть я, однако, оплачивал бы на 50%. Однако это было бы оплата мной как отдельным лицом себе как совладельцу GbR. Э

Steuerberater Knut Christiansen

Добрый вечер и спасибо за ваш запрос, который я хотел бы ответить в рамках первичной консультации.

Налоговая служба урегулировала, что арендное соглашение между обществом с ограниченной ответственностью и одним из его участников не признается в той степени, в которой происходит аренда участнику. В вашем случае это означает, что для половины квартиры, которую вы арендуете, доход не получается (и, следовательно, все расходы, включая амортизацию и затраты на ремонт, не могут быть учтены). Однако это происходит только с момента, когда вы сами начинаете арендовать квартиру. Возвратный отказ в списании рекламных расходов не происходит. Как только вы снова сдадите квартиру в аренду, арендное соглашение будет снова полностью признано.

Вы, конечно, можете попробовать заключить арендное соглашение только с вашей нынешней партнершей, чтобы внешне представить "обычное" арендное соглашение. Однако это может быть рассмотрено как злоупотребление формами со стороны налоговой службы. Ведь обычно арендодатель не сдает жилье лицу, не имеющему дохода. Таким образом, существует риск того, что это арендное соглашение не будет признано, и те же последствия, что и вышеупомянутые, будут происходить. Невозможно предсказать, заметит ли налоговая служба, что вы зарегистрированы в своей собственной квартире. С другой стороны, вы обязаны выплачивать алименты вашей партнерше из-за совместного ребенка. Таким образом, вы можете перевести ей деньги за аренду, чтобы она затем передавала их обществу с ограниченной ответственностью в качестве арендной платы за арендованную ею квартиру. Остается небольшой риск, но я считаю его довольно управляемым.

Надеюсь, я смог вам помочь. В противном случае, не стесняйтесь задавать вопросы.

С наилучшими пожеланиями,

Кнут Кристиансен
Налоговый консультант