Rénovation avec remboursement de la TVA en amont. Inconvénients liés à l'attribution au patrimoine de l'entreprise.
Avril 13, 2013 | 25,00 EUR | répondu par Dipl.-Kfm. Frank-Olaf Illiges
Bonjour,
En décembre 2012, j'ai acheté en privé un immeuble résidentiel vacant en Saxe. Dans cette maison, je souhaite vivre avec ma famille et également exploiter plusieurs chambres d'hôtes, éventuellement même une petite pension. La maison devrait être rénovée en grande partie en 2013 en autoconstruction. En raison de l'ampleur des travaux de rénovation et du prix d'achat très bas, la rénovation est malheureusement une dépense d'investissement non déductible.
J'ai maintenant la réflexion suivante : je souhaite immatriculer immédiatement la future pension en tant qu'activité commerciale et demander le remboursement de la TVA sur la part des coûts de rénovation de la partie utilisée commercialement. J'ai lu que cela n'est possible que si la partie utilisée à des fins commerciales est affectée au patrimoine de l'entreprise.
J'ai donc les questions suivantes :
1. Puis-je exploiter une activité de pension commerciale dans une maison privée ou est-ce que cela signifie que la maison passe automatiquement dans le patrimoine de l'entreprise ?
2. Puis-je déduire la TVA sur les coûts de rénovation, même si la rénovation est une dépense d'investissement non déductible ?
3. La mise en relation avec le patrimoine de l'entreprise comporte-t-elle des inconvénients pour moi ? Par exemple, que se passerait-il si je devais abandonner l'activité de pension après quelques années parce que cela ne fonctionne pas ? Pourrais-je transférer le bâtiment gratuitement dans le patrimoine privé ou devrais-je à nouveau payer des droits de mutation ?
Une dernière question concernant la période de rectification de la TVA :
J'ai lu que en cas de cessation de l'activité commerciale pendant la période de rectification de la TVA de 10 ans, la TVA doit être remboursée partiellement. La hauteur du remboursement diminue-t-elle de 10% chaque année ou est-ce décidé de manière arbitraire ?
À propos de moi : je n'ai pas encore de patrimoine d'entreprise, je suis artiste indépendant, marié, et je gagne actuellement moins de 10 000 € par an.
Cher demandeur,
Je vous remercie de votre demande, à laquelle je répondrai avec plaisir en tenant compte de votre contribution ainsi que des règles de cette plateforme.
Veuillez noter que mes explications reposent sur les faits exposés, et que l'ajout, la suppression, la modification des informations ou l'ambiguïté des informations peuvent modifier le résultat en matière fiscale.
Sur le plan fiscal, vous pouvez exploiter une maison multifamiliale en tant que maison de retraite. L'appartement que vous utilisez à des fins résidentielles personnelles fait partie de votre patrimoine privé nécessaire, car il n'a aucun lien avec votre maison de retraite. Les appartements qui servent exclusivement et directement à votre maison de retraite font partie de votre patrimoine d'exploitation nécessaire.
La TVA due pour les dépenses de rénovation des appartements utilisés pour votre maison de retraite peut être déduite en tant que taxe en amont (article 15, paragraphe 1, de la Loi sur la taxe sur la valeur ajoutée (TVA)). Cela s'applique indépendamment du fait que les dépenses soient qualifiées fiscalement de dépenses de conservation ou de dépenses de fabrication proches de l'acquisition.
La cessation de votre maison de retraite est considérée comme une cession (article 16, paragraphe 3, de la Loi sur l'impôt sur le revenu (EStG)). Cela signifie que vous devez déterminer un gain de cessation par la comptabilité, qui, après déduction de l'abattement en vertu de l'article 16, paragraphe 4, de l'EStG, est soumis à un taux d'impôt sur le revenu réduit en vertu de l'article 34 de l'EStG. Cependant, vous ne bénéficierez de l'abattement que si vous avez atteint l'âge de 55 ans au moment de la cessation ou si vous êtes en invalidité permanente.
En ce qui concerne la maison multifamiliale, cela signifie que la différence entre la valeur vénale et la valeur comptable du terrain au moment de la cessation de l'activité est soumise à l'impôt sur le revenu. Aucune taxe professionnelle ni droit de mutation ne sont dus lors du retrait du terrain.
Si les circonstances relatives à la maison multifamiliale changent dans les 10 ans suivant la cession et affectent le droit à la déduction initiale de la TVA, une correction du montant de la TVA doit être effectuée pour chaque année civile de changement. Il convient de partir de 1/10 du montant de la TVA qui concerne les appartements de votre maison de retraite (article 15 a, paragraphes 1 et 5, de la TVA).
Cordialement,
Dipl.-Kfm. Frank-Olaf Illiges
Expert-comptable
Am Wieksbach 55
33378 Rheda-Wiedenbrück
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