Achat d'une maison avec droit d'habitation et rente viagère
Avril 24, 2013 | 35,00 EUR | répondu par Bernhard Müller
Mon frère veut me céder notre maison familiale. Contre une rente viagère ou en plusieurs versements. Dans tous les cas, un droit de résidence devra lui être accordé. Ce droit de résidence sera lié à l'obligation pour mon frère de renoncer gratuitement à ce droit s'il devait être durablement (12 mois) incapable de l'exercer en raison d'un séjour en maison de retraite prévisible. La maison a une valeur d'environ 170 000 €. Le droit de résidence porte sur un appartement de 115 m². La valeur actuelle du droit de résidence est de 3,65 €/m² (oui, nous vivons à la campagne), soit environ 153 000 € (mon frère n'a que 48 ans). Le plan est un paiement échelonné avec un taux d'intérêt de 1 %. Montant de l'achat : 95 000 € + droit de résidence : 153 000 €. Paiement échelonné de 500 € par mois pendant 204 mois (17 ans). 1. Cette transaction peut-elle clairement être considérée comme un achat ? Éliminerais-je ainsi éventuellement le recours aux prestations sociales ? 2. La taxe de transfert de propriété serait due sur le montant d'achat + droit de résidence : 95 000 € + 153 000 € ?
Cher demandeur,
Le projet d'entreprise doit être considéré comme un achat. Cela découle déjà du fait que vous fournissez une prestation de 95 000 prix d'achat + 153 000 droit de résidence, soit un total de 248 000, alors que la maison n'a qu'une valeur de 170 000.
Par conséquent, en cas où votre frère devrait aller dans une maison de retraite, les demandes de recours social contre vous devraient être exclues. La condition préalable à cela est que votre frère puisse encore exercer le droit de résidence au moment de la conclusion du contrat et que la détérioration de son état de santé, l'empêchant de le faire, n'intervienne qu'après l'inscription au registre foncier.
Ces demandes ne peuvent pas être totalement exclues contre votre frère, si par exemple, vous-même deviez aller dans une maison de retraite après un accident, si vous et votre frère, au moment de la conclusion du contrat, aviez clairement convenu que la maison n'avait qu'une valeur de 170 000. Car alors votre frère aurait reçu 78 000 de plus que la valeur de la maison. Ainsi, l'achat peut alors être considéré comme un don mixte, dans lequel vous n'achetez pas seulement la maison, mais vous faites également don de 78 000 à votre frère. Il ne faut donc pas mentionner que vous partez d'une valeur de seulement 170 000. Vous et votre frère partez du principe que la maison vaut également 248 000, que vous payez.
En ce qui concerne la taxe foncière, je pars du principe que votre frère est maintenant le propriétaire unique de la maison.
La taxe foncière est calculée sur la base de la contrepartie (§ 8 I GrEStG). En cas d'achat, la contrepartie comprend le prix d'achat, y compris les autres prestations assumées par l'acheteur et les utilisations réservées par le vendeur. (§ 9 I N° 1 GrEStG) Par conséquent, votre supposition est correcte selon laquelle la taxe foncière est due sur le prix d'achat de 95 000 + droit de résidence de 153 000.
Veuillez noter que ma réponse est basée uniquement sur les informations fournies. En ajoutant ou en omettant des détails de la situation, l'évaluation juridique peut également changer.
J'espère que ma réponse vous a été utile.
Cordialement,
Bernhard Müller Avocat
