Auf Umsatzsteuer optionieren
Januar 4, 2011 | 25,00 EUR | beantwortet von Michael Herrmann
Sehr geehrte Damen und Herren,
mein Anliegen sieht wie folgt aus:
Ich verpachte ein kleines Appartement, das von einem Hotelbetreiber im Rahmen eines Hotels gepachtet wurde. Bislang wurde die Pacht ohne Umsatzsteuer in Rechnung gestellt bzw. vom Pächter erhalten. Dieser hat mich nun auf anraten seines Steuerberaters angeschrieben, dass er auf Umsatzsteueroption plädiert, um seinerseits künftig Vorsteuer geltend machen zu können. Dazu wäre es notwenig, dass ich auf Umsatzsteuer optionieren würde.
Hier meine Frage: Kann ich dies als Privatperson einfach so machen, hat dies für mich künftig Auswirkungen, bzw. was ändert sich für mich?
Über Ihren Rat würde ich mich sehr freuen.
Freundliche Grüße Bernd Weber
Sehr geehrter Fragesteller,
zunächst einmal vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auch aufgrund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung gerne beantworte. Die Beantwortung erfolgt gemäß der Sachverhaltsschilderung. Fehlende oder fehlerhafte Angaben zu den tatsächlichen Verhältnissen können das rechtliche Ergebnis beeinflussen.
Die Option zur Umsatzsteuerpflicht hat für Sie weitreichende Folgen.
Ertragsteuerlich wird aus der privaten Vermietung eine gewerbliche Tätigkeit. Das Appartment wird Betriebsvermögen. Folglich müssen Sie eine Gewinnermittlung erstellen. Diese ist jedoch nur unwesentlich aufwändiger als die bisherige Einkunftsermittlung. Auch die Höhe der Einkünfte wird sich nicht ändern.
Nachteilig wirkt sich jedoch aus, dass Sie ab der Begründung der gewerbliche Tätigkeit alle Wertsteigerungen des Appartment bis zur Betriebseinstellung "steuerbehaftet" werden. Dies bedeutet, dass Sie die Wersteigerungen und die geltend gemachte Abschreibung am Ende wieder versteuern müssen. Bei der priaten Vermietung ist dies nicht der Fall. Hierbei handelt es sich um eines der wenigen verbliebenen Steuerschlupflöcher.
Umsatzsteuerlich müssen Sie die Miete mit 19% Umsatzsteuer versteuern. Dieser Betrag wird auf die jetzige Nettomiete aufgeschlagen. Die Steuer ist je nach Höhe monatlich, vierteljählich oder jährlich an das Finanzamt melden und abzuführen. Nach Ablauf des Jahres ist eine Umsatzsteuererklärung abzugegeben. Im Gegenzug können Sie die selbst gezahlte Umsatzsteuer (Vorsteuer) aus Eingangsrechnungen von der Steuerschuld abziehen.
Ob die erstattete Vorsteuer den Aufwand der Steueranmeldungen und den ertragssteuerlichen Nachteil ausgleicht kann ich anhand Ihrer Angaben nicht beurteilen, wage ich jedoch aus Erfahrung zu bezweifeln.
Ich hoffe Ihnen mit diesen Angaben im Rahmen Ihres Einsatzes und dieser Erstberatung einen ausreichenden Überblick über den Sachverhalt gegeben zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Michael Herrmann
Dipl.-Finanzwirt (FH)
Steuerberater
