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Frag einen Steuerberater zum Thema Sonstige Frage an Steuerberater

Schuldzinsabschreibung nach Sicherheitenaustausch

Ich bewohne eine selbstgenutze ETW in Eichenau zu deren Finanzierung ich zwei Darlehen mit entsprechender Grundschuld eingesetzt habe. Nun habe ich aus dem Verkaufserlös meines Austragshauses im Bayrischen Wald eine 2 Zi.-Wohnung zur Kapitalanlage gekauft. Die Wohnung wird zu 100% aus Eigenmitteln bezahlt. Ich konnte aber quasi einen Objekttausch (Sicherheitenaustausch) bei einer der beiden bestehenden Grundschuldabsicherungen vornehmen. Abwicklungstechnisch habe ich einer neuen Grundschuldbestellung (für das neue Objekt) zugestimmt und nach Eigentumsübergang wird die ursprüngliche Grundschuld auf das selbstgenutzte Objekt gelöscht. Es gibt aber sozusagen keinen Geldfluss, da von der Sparkasse das Darlehen ja schon für das erste Objekt ausgezahlt wurde und der bestehende Darlehensvertrag weiterläuft. Was muss ich bitte dem Finanzamt gegenüber beachten? Ich möchte natürlich die Darlehenszinsen dieses nun auf das neue Objekt lautenden Darlehens steuermindernd geltend machen. Geht das mit dem existierenden Darlehensvertrag, dessen Verwendungszweck ja ursprünglich für die selbstgenutzte Wohnung war?

Michael Herrmann

Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst einmal vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auch aufgrund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung gerne beantworte. Die Beantwortung erfolgt gemäß der Sachverhaltsschilderung. Fehlende oder fehlerhafte Angaben zu den tatsächlichen Verhältnissen können das rechtliche Ergebnis beeinflussen.

Maßgeblich für die Absetzbarkeit der Finanzierungskosten ist nicht das Objekt, das besichert wird, sondern einzig die Verwendung des Darlehens.

Da Ihre vermietete Immobilie zwar mit einer Hypotheken- oder Grundschuld belastet ist, das Darlehen aber für private Zwecke verwendet wird, zur Finanzierung einer selbst genutzten Wohnung sind die Schuldzinsen und Kreditkosten steuerlich nicht absetzbar.

Um eine zukünftige steuerlich Berücksichtigung zu erhalten, müsste ein neus Darlehen in wirtschaftlichen Zusammenhang mit dem Neukauf gebracht werden. Dies ist nach Abschluss des Erwerbs schlecht denkbar. Sinnvoll wäre eine Tilgung des Altdarlehens und Aufnahme eines neuen Darlehens zur Finanzierung des Neuerwerbs gewesen. Die Finanzverwaltung fordert in diesem Zusammenhang eine strikte Trennung der Finanzierungsverträge.

Ich hoffe Ihnen mit diesen Angaben im Rahmen Ihres Einsatzes und dieser Erstberatung einen ausreichenden Überblick über den Sachverhalt gegeben zu haben, auch wenn ich keine günstige Aussage treffen konnte und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Michael Herrmann
Dipl.-Finanzwirt (FH)
Steuerberater

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