Spekulationssteuer Immobilienverkauf nach Zahlung durch Versicherung nach Schaden
Juni 13, 2018 | 30,00 EUR | beantwortet von Steuerberater Bernd Thomas
Guten Tag!
Ich habe im November 2010 ein bebautes Grundstück (EFH) in einem Zwangsversteigerungsverfahren (Zuschlag 22.000 EUR) erworben und befinde mich somit noch innerhalb der "10-Jahres Frist".
Grundsätzlich bin ich Arbeitnehmer - und halt Eigentümer dieser Immobilie (selbst nie dort gewohnt)
Die Immobilie ist vermietet, die Mieteinnahmen wurden von mir ordentlich versteuert.
Mit dem Mieter gibt es
a) den Mietvertrag mit einer festen Laufzeit bis 2019
b) einen Grundstückskauf-Vorvertrag (nicht notariell), nach Ablauf der festen Mietzeit hätte dieser das Grundstück 2019 für den Preis von 20.000 EUR kaufen können.
Jetzt gab es einen Wasserschaden, die Immobilie ist stark beschädigt/ fast zerstört.
Die Gebäudeversicherung hat mir einen Vergleich angeboten und würde mir 20.000 EUR zahlen (ohne Reparaturverpflichtung)
Wenn ich das Angebot der Versicherung annehmen würde, würde ich die Verträge mit dem jetzigen Mieter auflösen und diesem das Grundstück (im beschädigten Zustand) zum ideellen Preis von 1 EUR verkaufen.
Fragen:
a) muss ich die Zahlung aus dem Vergleich mit der Versicherung versteuern?
b) nach meiner Ansicht habe ich keinen Gewinn erzielt, muss ich den Verkauf überhaupt in der Steuererklärung angeben?
Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrter Fragesteller,
gerne beantworte ich Ihre Anfrage aufgrund Ihrer Angaben im Rahmen einer Erstberatung auf frageinen.com. Die Beantwortung erfolgt gemäß der von Ihnen gemachten Sachverhaltsangaben. Fehlende oder fehlerhafte Angaben können das rechtliche Ergebnis beeinflussen.
Bei einem Wasserschaden kann eine außerordentliche Abschreibung (AfaA) vorgenommen werden in Höhe des durch den Wasserschadens entstandenen Wertverlusts.
Die Entschädigung des Versicherers gehört allerdings insoweit zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, als sie Werbungskosten -wie z.B. AfaA und Abbruchkosten- ersetzen soll.
Somit ergibt sich zwar eine Einnahme, dieser Einnahme steht jedoch die die AfaA gegenüber. Die Einnahme und die AfaA wären bei den laufenden Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu berücksichtigen. Im Idealfall hebt sich beides auf.
Der Veräußerungsgewinn beim privaten Veräußerungsgeschäft berechnet sich jedoch wieder unter Berücksichtigung der regulären AfA und der AfaA. Allerdings kann der Wert höchstens auf 0 € abgeschrieben werden, somit kann bei einem Verkaufspreis von 1 € kein Gewinn entstehen.
Der Verkauf wird dem Finanzamt bekannt, da die Notare die Verträge an das Finanzamt weiterleiten. Eine Angabe in der Steuererklärung sollte erfolgen. Gegebenenfalls entsteht bei den genannten Werten sogar ein Verlust aus dem privaten Veräußerungsgeschäft, der mit späteren Veräußerungsgewinnen verrechnet werden kann, Hierzu sollten Sie einen Antrag auf Feststellung des Verlusts im Rahmen der Einkommensteuererklärung stellen.
Bitte beachten Sie, dass der Abschluss eines bürgerlich-rechtlich wirksamen, beide Vertragsparteien bindenden Vorvertrags bereits als Veräußerung gilt. Somit ist die Veräußerung gegebenenfalls ohnehin als privates Veräußerungsgeschäft zu behandeln, auch wenn Sie den endgültigen Vertrag erst später schließen.
Mit freundlichen Grüßen
Bernd Thomas
Steuerberater
Dipl.-Kaufmann (FH) Bernd Thomas, Steuerberater, Neustadtswall 85, 28199 Bremen, USt-IdNr. DE316948369, Mitglied der Hanseatischen Steuerberaterkammer Bremen, Registernummer 111705, Berufshaftpflichtversicherung bei R+V Allgemeine Versicherung AG, Mittlerer Pfad 24, 70499 Stuttgart, Versicherungssumme: 250.000 Euro für den einzelnen Schadensfall; Jahreshöchstleistung: 1.000.000 Euro (für alle Schäden eines Versicherungsjahres)
