Absetzbarkeit Eigentumswohung
Juli 27, 2009 | 20,00 EUR | beantwortet von Michael Herrmann
Sehr geehrte Damen und Herren,
ich habe eine Frage zur Absetzbarkeit der Kosten für eine Eigentumswohung.
Ich habe eine ETW in Berlin erstanden, renoviere diese zur Zeit und beabsichtige diese ab September diesen Jahres möbliert zu vermieten. Die Anschaffungs-, Kaufneben- und Möblierungskosten möchte ich entsprechend steuerlich geltend machen.
Durch eine berufliche Perspektive besteht ggfs. die Möglichkeit, die Wohnung im kommenden Jahr von Juli 2010 bis Juli 2011 selbst zu bewohnen. Wie verhalten sich die steuerlichen Vorteile dadurch? Kann rückwirkend der Steuervorteil wieder verloren gehen und wie verhalten sich die Vorteile dann nach Eigennutzung und künftiger Vermietung in den Folgejahren?
Vielen Dank für eine Antwort,
Dr. C. Eggers
Sehr geehrter Fragesteller,
zunächst einmal vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung gerne beantworte. Die Beantwortung erfolgt gemäß der Sachverhaltsschilderung. Fehlende oder fehlerhafte Angaben zu den tatsächlichen Verhältnissen können das rechtliche Ergebnis beeinflussen.
Durch die Vermietung der Wohnung erzielen Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 EStG.
Steuerpflichtig sind zwar die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, zu versteuern aber sind letztlich die Einkünfte (§ 21 EStG). Das sind die Einnahmen nach Abzug von Werbungskosten. Einen Werbungskosten-Pauschbetrag gibt es bei den Vermietungseinkünften leider nicht.
Für Mieteinnahmen und Umlagen gilt steuerlich das Zuflussprinzip: Einnahmen sind in dem Jahr steuerpflichtig, in dem Sie diese erhalten (§ 11 EStG). Für welchen Zeitraum die Gelder gezahlt werden, spielt im Allgemeinen keine Rolle. Ausnahmsweise sind regelmäßig wiederkehrende Zahlungen um den Jahreswechsel herum in dem Jahr anzusetzen, zu dem sie wirtschaftlich gehören (§ 11 Abs. 1 Satz 2 EStG).
Eine gewichtige Position bei den abzugsfähigen Werbungskosten macht die Gebäudeabschreibung aus: Das ist ein Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes (Absetzung für Abnutzung, AfA). Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten werden nämlich auf die Nutzungsdauer des Gebäudes verteilt und jedes Jahr mit der entsprechenden Jahres-AfA als Werbungskosten berücksichtigt.
Die Abschreibung ist allerdings nur möglich für die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes, nicht hingegen für die Anschaffungskosten des dazu gehörigen Grund und Bodens. Denn nur das Gebäude verbraucht sich substanzmäßig im Laufe seiner Benutzung, während der Grund und Boden ein nicht abnutzbares Wirtschaftsgut darstellt.
Wenn Sie ein Gebäude renovieren oder modernisieren, stellen die Kosten im Allgemeinen "Erhaltungsaufwand" dar, sie können aber auch als "Herstellungsaufwand" zu beurteilen sein. Die Unterscheidung ist sehr bedeutsam:
- Erhaltungsaufwendungen sind Aufwendungen für die laufende Instandhaltung und Instandsetzung sowie Modernisierung des Gebäudes. Hier geht es um die Renovierung und Erneuerung bereits vorhandener Gebäudeteile. Dabei ist es unschädlich, wenn das Gebäude dem technischen Fortschritt angepasst wird. Damit soll die Verwendungs- und Nutzungsmöglichkeit erhalten oder wieder hergestellt werden.
Erhaltungsaufwendungen können im Jahr der Bezahlung in voller Höhe als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung abgesetzt werden.
- Nachträglicher Herstellungsaufwand stellen umfangreiche Baumaßnahmen nach dem Jahr der Fertigstellung oder Anschaffung dar, durch die das Gebäude in seiner Substanz vermehrt, in seinem Wesen verändert oder über seinen bisherigen Zustand hinaus wesentlich verbessert wird. Hier wird etwas Neues, bisher nicht Vorhandenes geschaffen.
Nachträgliche Herstellungsaufwendungen müssen den ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten hinzugerechnet werden. Die weitere Abschreibung wird nach dem Gesamtbetrag berechnet und mit dem maßgeblichen Prozentsatz vorgenommen.
Bei Vermietung einer möblierten Wohnung sind die Aufwendungen für Einrichtungsgegenstände, z. B. Möbel, Teppiche, Vorhänge oder Einbauküche, als Werbungskosten absetzbar.
- Betragen die Anschaffungskosten nicht mehr als 410 EUR (ohne Mehrwertsteuer), dürfen Sie diese in voller Höhe als Werbungskosten absetzen (sog. Sofortabschreibung).
Die Sofortabschreibung ist nur für selbstständige Wirtschaftsgüter möglich, die zudem auch "selbstständig nutzungsfähig" sind (§ 6 Abs. 2 EStG). Ein Gegenstand ist nicht selbstständig nutzungsfähig, wenn er nur zusammen mit anderen Wirtschaftsgütern genutzt werden kann.
Betragen die Anschaffungskosten mehr als 410 EUR (ohne MwSt.), müssen diese über die voraussichtliche Nutzungsdauer linear verteilt, d. h. "abgeschrieben", werden. In jedem Jahr ist die sog. "Absetzung für Abnutzung" (AfA) als Werbungskosten abziehbar. Bemessungsgrundlage für die Abschreibung sind die Anschaffungskosten einschließlich Mehrwertsteuer.
Ab dem Zeitpunkt der Selbstnutzung können die Kosten nicht mehr abgesetzt werden, da keine Einkunfterzielungsabsicht besteht. Folglich geht das Absetzungs-Volumen für noch nicht abgeschriebene Wirtschaftsgüter ab diesem Zeitpunkt verloren. Problematisch ist auch die Frage des in diesem Jahr abgesetzten Erhaltungsaufwandes. Falls das Finanzamt zu dem Schluss kommt, dass die Renovierung vorrangig für die unwesentlich später erfolgende Eigennutzung erfolgte, kann dieser Betrag rückwirkend aus den Werbungskosten gestrichen werden. Es empfiehlt sich aus steuerlichen Gründen daher, die Selbstnutzung solange herauszuschieben wie es möglich ist und den Mietvertrag nicht von vornherein zu befristen.
Ich hoffe Ihnen mit diesen Angaben einen ausreichenden Überblick über den Sachverhalt gegeben zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Michael Herrmann
Dipl.-Finanzwirt (FH)
Steuerberater
