Mülkiyet evinin vergiden düşülebilirliği
Temmuz 27, 2009 | 20,00 EUR | cevaplandı Michael Herrmann
Sayın Hanımefendi / Beyefendi,
Bir mülkün maliyetinin vergiden düşülebilirliği konusunda bir sorum var.
Berlin'de bir daire satın aldım, şu anda bunu restore ediyorum ve bu yılın Eylül ayından itibaren mobilyalı olarak kiralamayı planlıyorum. Alım, alım yanı, ve mobilya maliyetlerini vergi olarak düşmek istiyorum.
Mesleki bir perspektiften, önümüzdeki yıl Temmuz 2010'dan Temmuz 2011'e kadar daireyi kendim kullanma olasılığı var. Bu durumda vergisel avantajlar nasıl değişir? Vergi avantajı geriye dönük olarak kaybedilebilir mi ve bu avantajlar, sonraki yıllarda kendi kullanım ve gelecekteki kiralamadan sonra nasıl olur?
Yanıtınız için teşekkür ederim,
Dr. C. Eggers
Değerli Soru Sahibi,
Öncelikle, verdiğiniz bilgiler ve çabanız göz önünde bulundurularak, danışmanlık hizmeti kapsamında gerçekleştirdiğiniz talebiniz için teşekkür ederim. Sorunuzun cevabını vermekten memnuniyet duyarım. Cevap, olayın tanımına göre verilecektir. Gerçek durumla ilgili eksik veya hatalı bilgiler, hukuki sonucu etkileyebilir.
Dairenin kiralanmasıyla elde ettiğiniz gelir, EStG Madde 21'e göre kira ve kiracılık geliri olarak kabul edilir. Vergiye tabi olan, kira ve kiracılıktan elde edilen gelirlerdir, ancak vergilendirilen aslında gelirlerdir (EStG Madde 21). Bu, reklam giderlerinden sonra elde edilen gelirlerdir. Ne yazık ki, kira gelirlerinde standart bir reklam gideri miktarı bulunmamaktadır.
Kira gelirleri ve paylar için vergi açısından "nakit akışı" ilkesi geçerlidir: Gelirler, bu geliri elde ettiğiniz yılda vergilendirilir (EStG Madde 11). Paraların ne kadar süre ödenildiği genellikle önemli değildir. Yıl sonu çevresinde düzenli olarak yapılan ödemeler, ekonomik açıdan ait oldukları yılda değerlendirilmelidir (EStG Madde 11, Fıkra 1, Cümle 2).
İndirimli reklam giderlerinde önemli bir pozisyon, bina amortismanı oluşturur: Bu, binanın alım veya inşaat maliyetinin bir kısmıdır (Aşınma Payı, AfA). Alım veya inşaat maliyetleri, binanın kullanım ömrü boyunca dağıtılır ve her yıl uygun yıllık AfA ile reklam gideri olarak dikkate alınır.
Ancak, amortisman sadece binanın alım veya inşaat maliyetleri için mümkündür, aynı zamanda bu maliyetlere ait arsa maliyetleri için değil. Çünkü sadece bina kullanım sırasında maddi olarak tükenirken, arsa maddi olarak tükenmeyen bir varlık oluşturur.
Bir binayı yenileyerek veya modernize ederek, genellikle "koruma maliyeti" oluşur, ancak aynı zamanda "inşaat maliyeti" olarak da değerlendirilebilir. Ayrım çok önemlidir:
- Koruma maliyetleri, binanın sürekli bakımı ve onarımı ile modernizasyonu için yapılan harcamalardır. Burada, mevcut bina parçalarının yenilenmesi ve değiştirilmesi söz konusudur. Bina, teknolojik gelişmelere uygun hale getirilirse bu zararlı olmaz. Bu, kullanım ve kullanım olanaklarının korunmasını veya yeniden sağlanmasını amaçlar.
Koruma maliyetleri, kira gelirlerinden gelen gelirlerde ödenen yıl içinde tamamıyla reklam gideri olarak düşülebilir.
- Sonradan inşaat maliyetleri, inşaatın tamamlanmasından veya satın alınmasından sonraki geniş çaplı inşaat faaliyetleridir ve bina maddi olarak arttırılır, niteliği değiştirilir veya mevcut durumundan önemli ölçüde iyileştirilir. Burada yeni, önce var olmayan bir şey oluşturulur.
Sonradan yapılan inşaat maliyetleri, orijinal alım veya inşaat maliyetlerine eklenmelidir. Daha fazla amortisman, toplam tutara göre hesaplanır ve uygun yüzde ile yapılır.
Mobilyalı bir daireyi kiraya verirken, mobilya, halı, perdeler veya mutfak dolabı gibi eşya masrafları reklam gideri olarak düşülebilir.
- Satın alma maliyeti KDV hariç 410 EUR'dan fazla değilse
