Hauskauf zur Eigennutzung - jedoch mit Einnahmen in einem Übergangszeitraum
Februar 4, 2020 | 100,00 EUR | beantwortet von Steuerberater Knut Christiansen
Sehr geehrte Damen und Herren,
folgender Sachverhalt: Meine Frau und ich haben im August 2019 ein Einfamilienhaus zur Eigennutzung gekauft und bezahlt. Das Haus ist kreditfinanziert. Die Umschreibung des Grundbuchs erfolgte im Januar 2020. Aufgrund vertraglicher Vereinbarung haben die bisherigen Eigentümer das Recht, das Haus bis zum August 2020 zu bewohnen, da diese auch wieder neu bauen und deren neues Haus erst dann bezugsfertig ist. Erst dann ziehen sie aus und wir dementsprechend ein. Für diesen Zeitraum zwischen September 2019 und August 2020 zahlen uns die bisherigen Eigentümer eine monatliche Nutzungsentschädigung. Die Nutzungsentschädigung entspricht ungefähr unserer monatlichen Kreditbelastung.
Hieraus ergeben sich folgende Fragen:
1. Muss die Nutzungsentschädigung als Einkommen versteuert werden?
2. Wenn ja, was können wir dann demgegenüber absetzen? (Kaufpreis? Nebenkosten? Kredit? Tilgung?)
3. Wann sollten wir Handwerksleistungen durchführen lassen, um diese absetzen zu können? Vor dem Umzug oder erst nach dem Umzug? Falls wir die Einnahmen aus der Nutzungsentschädigung versteuern müssen, sind dann alle Aufwendungen absetzbar?
4. Gibt es sonst einen Tipp, den wir beachten sollten?
Vielen herzlichen Dank!
Guten Abend und vielen Dank für die Nutzung von frag-einen.com!
Ihre Fragen möchte ich Ihnen gerne im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten.
Grundsätzlich erzielen Sie mit der Überlassung der Immobilie gegen Entgelt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Sie müssen daher die Einnahmen in der Anlage V im Rahmen der Einkommensteuererklärung angeben. Sie können in diesem Zusammenhang stehende Aufwendungen grundsätzlich als Werbungskosten zum Abzug bringen. Hier wären insbesondere Zinsen und Abschreibungen zu nennen, die während der Überlassung anfallen. Bzgl. der Abschreibungen haben Sie die Anschaffungskosten der Immobilie in einen Anteil Grund und Boden sowie Gebäudesubstanz aufzuteilen. Das Bundesfinanzministeriums bietet dazu eine Berechnungshilfe im Internet an. Hintergrund ist, dass Sie nur von der Gebäudesubstanz abschreiben dürfen (2% p.a., ggfs. zeitanteilig pro Monat), während der Grund und Boden im Wert konstant bleibt. Weiterhin wären Grundsteuer, Gebäudeversicherung oder sonstige Abgaben abzugsfähig.
Bzgl. der Handwerkerleistungen/Reparaturaufwendungen wird sich das Finanzamt wahrscheinlich verweigern, diese als Werbungskosten im Rahmen der Vermietungseinkünfte anzuerkennen. Diese stehen ja vordergründig im Zusammenhang mit der geplanten Selbstnutzung und wären damit privat veranlasst. Abzugsfähig wären nur Aufwendungen, die direkt mit der Vermietung zusammenhängen. Ich würde daher dazu raten mit den Instandhaltungsarbeiten abzuwarten, bis die bisherigen Eigentümer ausgezogen sind. Dann könnten Sie in jedem Fall die Aufwendungen (Lohnkosten) im Rahmen der Handwerkerleistungen bis zu 6000 EUR geltend machen (§ 35a EStG). Sie würden dann einen Steuerbonus von 20%, max. aber 1.200 EUR erhalten. Da Beträge über 6.000 EUR nicht vortragsfähig sind, sollte Sie ggfs. darauf achten, dass (sofern möglich), die Zahlungen auf 2020 und 2021 verteilt werden. Sie könnten dann ggfs. übersteigende Lohnkosten von Handwerkern ins nächste Jahr "retten".
Hinweisen möchte ich noch auf den neuen § 35c EStG, der erhebliche Steuervergünstigungen für energetische Maßnahmen an der Immobilie ermöglicht, sofern diese ordnngsgemäß bescheinigt werden. Die Immobilie muss mind. 10 Jahre alt sein, damit die Vergünstigungen beansprucht werden können. Den § finden Sie hier: https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__35c.html
Ich hoffe Ihre Fragen beantwortet zu haben, sonst melden Sie sich gerne noch einmal.
Ich weise darauf hin, dass dieses Forum eine persönliche Beratung nicht ersetzen kann. Fehlende oder unvollständige Sachverhaltsangaben können das rechtliche Ergebnis verändern.
Mit freundlichen Grüßen
Knut Christiansen
Steuerberater
