Achat de maison pour usage personnel - mais avec des revenus pendant une période de transition
Février 4, 2020 | 100,00 EUR | répondu par Steuerberater Knut Christiansen
Chers Mesdames et Messieurs,
Voici la situation : Ma femme et moi avons acheté et payé une maison individuelle pour notre usage personnel en août 2019. La maison est financée par un crédit. Le transfert de propriété dans le registre foncier a eu lieu en janvier 2020. Conformément à un accord contractuel, les propriétaires précédents ont le droit d'occuper la maison jusqu'en août 2020, car ils prévoient de construire une nouvelle maison qui ne sera prête qu'à ce moment-là. Ils déménageront alors et nous emménagerons. Pour cette période de septembre 2019 à août 2020, les propriétaires précédents nous versent une indemnité d'occupation mensuelle. Cette indemnité correspond approximativement à notre remboursement mensuel de crédit.
De là découlent les questions suivantes :
1. Faut-il déclarer l'indemnité d'occupation comme revenu ?
2. Si oui, quels frais pouvons-nous déduire ? (prix d'achat ? charges ? crédit ? remboursement ?)
3. Quand devrions-nous faire réaliser des travaux par des artisans pour pouvoir les déduire ? Avant le déménagement ou après ? Si nous devons déclarer les revenus de l'indemnité d'occupation, tous les frais sont-ils déductibles ?
4. Y a-t-il un conseil que nous devrions prendre en compte ?
Merci beaucoup !
Bonsoir et merci beaucoup d'utiliser frag-einen.com!
Je voudrais répondre à vos questions dans le cadre d'une consultation initiale de la manière suivante.
En général, en mettant votre bien immobilier à disposition contre rémunération, vous percevez des revenus de location. Vous devez donc déclarer ces revenus dans l'annexe V de votre déclaration d'impôts sur le revenu. Vous pouvez généralement déduire les dépenses liées à cela en tant que frais professionnels. Il s'agit notamment des intérêts et des amortissements qui surviennent pendant la mise à disposition. En ce qui concerne les amortissements, vous devez répartir les coûts d'acquisition de l'immobilier en une partie terrain et une partie bâtiment. Le ministère fédéral des Finances propose une aide au calcul sur Internet à cet effet. En effet, vous ne pouvez amortir que la structure du bâtiment (2% par an, éventuellement de manière proportionnelle par mois), tandis que la valeur du terrain reste constante. De plus, la taxe foncière, l'assurance bâtiment ou d'autres taxes seraient déductibles.
En ce qui concerne les travaux de rénovation et les dépenses de réparation, il est probable que le fisc refuse de les reconnaître comme frais professionnels dans le cadre des revenus de location. En effet, ils sont principalement liés à l'utilisation personnelle prévue et seraient donc considérés comme des dépenses privées. Seules les dépenses directement liées à la location seraient déductibles. Je vous conseillerais donc d'attendre les travaux de maintenance jusqu'à ce que les propriétaires actuels aient déménagé. Vous pourriez alors réclamer les dépenses (coûts de main-d'œuvre) dans le cadre des travaux de rénovation jusqu'à 6000 EUR (§ 35a EStG). Vous bénéficieriez ainsi d'un crédit d'impôt de 20%, mais maximum 1200 EUR. Comme les montants supérieurs à 6000 EUR ne sont pas reportables, veuillez éventuellement vous assurer que les paiements sont répartis sur 2020 et 2021. Vous pourriez ainsi "sauver" les coûts de main-d'œuvre des artisans excédentaires pour l'année suivante.
Je tiens également à souligner le nouveau § 35c EStG, qui offre des avantages fiscaux importants pour les mesures énergétiques sur l'immobilier, à condition qu'elles soient certifiées correctement. L'immobilier doit avoir au moins 10 ans pour pouvoir bénéficier des avantages. Vous trouverez le § ici : https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__35c.html
J'espère avoir répondu à vos questions, sinon n'hésitez pas à me contacter à nouveau.
Je tiens à souligner que ce forum ne peut pas remplacer une consultation personnelle. Des informations manquantes ou incomplètes peuvent modifier le résultat juridique.
Cordialement,
Knut Christiansen
Conseiller fiscal
