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Karenzzeit beim Eingang des Kündigungsschreibens / Sonderkündigungsrecht wegen Mieterhöhung

Juli 7, 2009 | 35,00 EUR | beantwortet von Dr. Dr. Danjel-Philippe Newerla

Am Freitag den 29.05.2009 Nachmittags erhielt ich schriftlich (Einwurf durch Boten) ein Mieterhöhungsbegehren des Vermieters.

Dieses beantwortete ich mit meiner Kündigung mit Verweis auf § 561 BGB zum nächst möglichen Termin. Unter Anwendung des Sonderkündigungsrechtes sollte damit das Mietverhältnis mit Ablauf des Monats Juli beendet sein.

Meine Kündigung sendete ich am 30ten Mai per email, per Fax und auch per Post. Email und Fax sind bestätigt angekommen, das identische Schreiben per Post allerdings wegen des Pfingsttages am Montag dem 01.Juni erst am Dienstag dem 02.Juni.

Der Vermieter wiederum akzeptiert ebenfalls mit Verweis auf § 561 BGB nur eine Kündigung zu Ende August, da das Kündigungsschreiben erst im Juni eingegangen ist. Begründung: In § 561 BGB wird im Gegensatz zu § 573c BGB nicht von einer Karenzzeit gesprochen.

Ich habe darauf wie folgt an den Vermieter schriftlich geantwortet:
"Mein Kündigungsschreiben per Post ist Ihnen innerhalb der Karenzfrist von 3 Werktagen zugegangen, was Sie mir ja auch bestätigen. Die Karenzfrist führt dazu, dass eine Zustellung meiner Kündigung bis einschließlich dem 4ten Juni (12:00 Uhr) als rechtzeitige Kündigung für eine Kündigung im Monat Mai gilt. Formal wird die Karenzzeit vom 2ten Juni bis zum 4ten Juni damit zum Monat Mai gerechnet.

Damit gilt der Mai als Zustellungsmonat und damit auch als Grundlage für die Berechnung des "Ablaufs des übernächsten Monats". Das führt dazu, dass das Mietverhältnis mit Ablauf des 31. Juli 2009 endet.

Zur Frage der Karenzzeit verweise ich hiermit auf BGH, Urteil vom 27.04.2005 - VIII ZR 206/04 (Mietrecht - Kündigungsfrist: Berechnung der sogenannten Karenzzeit): "Bei der Berechnung der sogenannten Karenzzeit von drei Werktagen, die den Parteien eines Wohnraummietvertrages zur Wahrung der Kündigungsfrist zusteht, ist der Sonnabend als Werktag mitzuzählen, wenn nicht der letzte Tag der Karenzfrist auf diesen Tag fällt.

Im Urteil des BGH wird ganz allgemein von "Kündigungsfrist" gesprochen. Ihre eigene Interpretation, dass die Karenzzeit in meinem Fall bzw. bei der Wahrnehmung des Sonderkündigungsrechtes nicht anzuwenden sei, ist nicht nachvollziehbar.
Mit Ihrer Interpretation wird das Sonderkündigungsrecht mit verkürzter Kündigungsfrist von 2 Monaten sogar absurd.
Denn nach Ihrer Auffassung muss der Vermieter dem Mieter nur jede Möglichkeit nehmen, zum Monatsletzten zu kündigen – und schon wird aus einer 2-Monatsfrist eine 3-Monatsfrist.

Um Vermietern diese etwas eigenwillige Vorgehensweise zu nehmen, wurde durch die Gerichte die Karenzzeit eingeräumt.

Zudem verweise ich hiermit auf § 242 BGB. Am 30ten Mai habe ich Ihnen meine Kündigung vorab per Fax und auch per email zugesendet – als Reaktion auf Ihr per Boten (am Freitag den 29.05 nach 12:00 Uhr) zugestelltes Mieterhöhungsbegehren. Das vorab versendete Schreiben ist Ihnen dann im Original am 2ten Juni innerhalb der Karenzzeit zugegangen.

Für die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum gilt zwar die gesetzliche Schriftform(§ 568 BGB).

Der Formmangel kann jedoch ausnahmsweise nach § 242 BGB unschädlich sein, wenn es nach den Beziehungen der Parteien und den gesamten Umständen mit Treu und Glauben unvereinbar wäre, das Rechtsgeschäft am Formmangel scheitern zu lassen. Nach der Rechtsprechung des BAG und BGH kann die Berufung auf die Nichteinhaltung der Form somit eine unzulässige Rechtsausübung darstellen.

Da Sie sich in keiner Weise auf mein vorab versendetes Fax und auch nicht auf meine email beziehen und ausschließlich auf den Posteingang reagieren, berufen Sie sich damit auf die Nichteinhaltung der Form – dies kann eine unzulässige Rechtsausübung durch Sie darstellen.

Ich erwarte von Ihnen die Bestätigung des Ablaufs des Mietvertrages zum 31 Juli 2009 schriftlich bis spätestens zum 3. Juli 2009."

Soweit mein Schreiben, was bisher unbeantwortet blieb. Nach telefonischer Rücksprache mit dem Vermieter muss ich erwarten, dass weiterhin die Auffassung besteht den Mietvertrag erst mit Ablauf des August zu beenden.

Welche Position ist nun richtig ? Meine oder die des Vermieters ?


MfG

Thomas Beyer

Dr. Dr. Danjel-Philippe Newerla

Sehr geehrter Ratsuchender,

Vielen Dank zunächst für Ihre Anfrage!

Nachfolgend möchte ich gerne unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes sowie Ihrer Sachverhaltsschilderung zu Ihren Fragen wie folgt Stellung nehmen:

Zunächst möchte ich kurz zum Ausdruck bringen, dass das von Ihnen angefertigte Schreiben höchst professionell ist und Sie die Rechtslage bezogen auf Ihren Fall meines Erachtens zumindest teilweise zutreffend wiedergeben.

Leider ist die Berufung des Vermieters auf die Formvorschrift des § 568 BGB in Ihrem Fall nicht treuwidrig und verstößt somit meines Erachtens auch nicht gegen § 242 BGB. Eine Treuwidrigkeit liegt dann etwa vor, wenn es für den Mieter nicht hart, sondern schier untragbar ist, sich auf die Formvorschrift zu berufen.

Anerkannte Fälle der Treuwidrigkeit sind es etwa, wenn durch die Berufung auf die Formvorschrift eine Existenzgefährdung des Vermieters droht, oder der Vermieter vor der Kündigung absichtlich über die Formvorschrift des § 568 BGB getäuscht hat, also etwa geäußert hat, dass auch eine Kündigung per Mail oder Fax ausreichend ist.

Auch ist die Formvorschrift auf Ihren Fall anwendbar, da der § 568 BGB auch die Kündigung nach § 561 BGB erfasst (vgl. Palandt BGB, § 561 Rn.8 i.V.m § 542 Rn. 15)

Dies ist aber in Ihrem Fall nicht gegeben.

Somit kommt es im Kern auf die Frage an, ob die Kündigung per Post noch in den 3-Tageszeitraum des § 573c BGB fällt oder nicht.

Dies würde voraussetzen, dass § 573c BGB auf eine Kündigung nach § 561 BGB anwendbar ist. Dies ist aber nicht der Fall, da sich § 573c BGB ausschließlich auf die ordentliche Kündigung bezieht und nicht auf außerordentliche Kündigungen, zu denen auch die Kündigung nach § 561 BGB zählt (vgl. Palandt BGB, § 573 c Rn.4).

Somit ist die Karenzfrist (3 Tage) auf Ihre Kündigung nicht anwendbar.

Somit muss nun weiterhin gemessen an § 561 BGB die Kündigungsfrist berechnet werden.

Der Wortlaut dieser Vorschrift ist etwas missverständlich und verleitet leicht zu Fehlinterpretationen.

Für die Firstberechnung gibt es zwei Ansatzpunkte:

1. die sog. Überlegungsfrist (..so kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Kündigung……..)

2. Die konkrete Kündigungsfrist, die sich direkt an die Überlegungsfrist anschließt und diese somit quasi verlängert ( vgl. Palandt, BGB, § 561 Rn. 6)

Zunächst ist also die Überlegungsfrist herauszufinden. Diese beginnt also ab Zugang des Vermieterschreibens. Dies war am 29.05.2009, so dass die die Überlegungsfrist bis Ende Juli lief.

Hieran hängt sich dann die zweimonatige Kündigungsfrist an.

Dies bedeutet im Klartext, dass wenn Sie als Vermieter während der Überlegungsfrist, also zwischen dem 29.05. und dem 31.06 gekündigt haben, dass mit Ablauf des übernächsten Monats, also Ende September 2009 das Mietverhältnis beendet ist.

Da in Ihrem Fall die schriftliche Kündigung vor dem 31.06.09 erfolgte, ist somit eine Beendigung zum Ende September 2009 möglich. Da der Vermieter die Kündigung sogar einen Monat früher akzeptiert hat, kommen Sie erfreulicherweise sogar noch früher aus dem Mietvertrag, als vom Gesetz vorgesehen.



Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche Ihnen für Ihr weiteres Vorgehen noch viel Erfolg!

Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:

Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können mich natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder über meine E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen.


Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Dienstagabend!


Mit freundlichem Gruß

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

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kanzlei.newerla@web.de
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