Délai de carence à l'entrée de la lettre de résiliation / Droit de résiliation spéciale en cas d'augmentation du loyer
Juillet 7, 2009 | 35,00 EUR | répondu par Dr. Dr. Danjel-Philippe Newerla
Le vendredi 29 mai 2009 après-midi, j'ai reçu par écrit (déposé par un messager) une demande d'augmentation de loyer du propriétaire.
J'ai répondu en envoyant ma résiliation en référence à l'article 561 du Code civil pour la date la plus proche possible. En utilisant le droit de résiliation spécial, le bail devrait donc se terminer à la fin du mois de juillet.
J'ai envoyé ma résiliation par e-mail, par fax et également par courrier le 30 mai. L'e-mail et le fax ont été confirmés comme reçus, mais le courrier identique n'est arrivé que le mardi 2 juin en raison du lundi de Pentecôte.
Le propriétaire, quant à lui, accepte également une résiliation à la fin août, car la lettre de résiliation n'est arrivée qu'en juin. Argument: Contrairement à l'article 573c du Code civil, l'article 561 du Code civil ne parle pas de période de carence.
J'ai alors répondu par écrit au propriétaire comme suit:
"Ma lettre de résiliation vous a été remise dans le délai de 3 jours ouvrables, comme vous me l'avez confirmé. Ce délai de carence signifie que la remise de ma lettre de résiliation jusqu'au 4 juin (12h00) est considérée comme une résiliation valide pour le mois de mai. Formellement, la période de carence du 2 au 4 juin est donc comptée pour le mois de mai.
Cela signifie que mai est le mois de remise et donc la base pour le calcul de la "fin du mois suivant". Cela signifie que le bail se termine le 31 juillet 2009.
Concernant la période de carence, je vous renvoie à la décision de la Cour fédérale de justice du 27 avril 2005 - VIII ZR 206/04 (Droit de la location - Délai de résiliation: Calcul de la soi-disant période de carence): "Dans le calcul de la période de carence de trois jours ouvrables, accordée aux parties à un bail de logement pour respecter le délai de résiliation, le samedi doit être inclus comme jour ouvrable, sauf si le dernier jour de la période de carence tombe un samedi.
Dans la décision de la Cour fédérale de justice, il est question de "délai de résiliation" de manière générale. Votre propre interprétation, selon laquelle la période de carence ne s'appliquerait pas dans mon cas ou dans l
Cher demandeur,
Tout d'abord, merci pour votre demande !
Je tiens à prendre position sur vos questions en tenant compte de votre engagement et de votre description des faits :
Tout d'abord, je tiens à souligner que la lettre que vous avez rédigée est très professionnelle et que vous exposez, à mon avis, de manière assez précise la situation juridique dans votre cas.
Malheureusement, dans votre cas, l'appel du propriétaire à la formalité de l'article 568 du code civil n'est pas contraire à la bonne foi et ne viole donc pas, à mon avis, l'article 242 du code civil. Il y aurait une violation de la bonne foi si, pour le locataire, il n'était pas simplement difficile, mais carrément insupportable de se référer à la formalité.
Les cas reconnus de violation de la bonne foi sont, par exemple, lorsque le recours à la formalité met en péril l'existence du propriétaire, ou lorsque le propriétaire a intentionnellement trompé sur la formalité de l'article 568 du code civil avant la résiliation, en affirmant par exemple qu'une résiliation par e-mail ou par fax était suffisante.
La formalité s'applique également à votre cas, car l'article 568 du code civil couvre également la résiliation selon l'article 561 du code civil (cf. Palandt BGB, article 561 n°8 en relation avec l'article 542 n°15).
Cependant, cela ne s'applique pas à votre cas.
En fin de compte, la question est de savoir si la résiliation par courrier se situe encore dans le délai de 3 jours de l'article 573c du code civil ou non.
Cela supposerait que l'article 573c du code civil s'applique à une résiliation selon l'article 561 du code civil. Ce n'est pas le cas, car l'article 573c du code civil concerne uniquement la résiliation ordinaire et non les résiliations extraordinaires, dont fait partie la résiliation selon l'article 561 du code civil (cf. Palandt BGB, article 573 c n°4).
Ainsi, le délai de préavis de 3 jours n'est pas applicable à votre résiliation.
Il faut donc maintenant calculer le délai de préavis selon l'article 561 du code civil.
La formulation de cette disposition est quelque peu ambiguë et peut facilement entraîner des erreurs d'interprétation.
Il y a deux points de départ pour le calcul du délai :
1. le délai de réflexion (...le locataire peut, jusqu'à la fin du deuxième mois suivant la réception de la résiliation...)
2. Le délai de résiliation concret, qui suit directement le délai de réflexion et le prolonge ainsi (cf. Palandt, BGB, article 561 n°6)
Il faut d'abord déterminer le délai de réflexion. Celui-ci commence donc à la réception de la lettre du propriétaire. C'était le 29/05/2009, de sorte que le délai de réflexion s'étendait jusqu'à la fin du mois de juillet.
C'est alors que s'ajoute le délai de résiliation de deux mois.
Cela signifie en termes clairs que si, en tant que propriétaire, vous avez résilié pendant le délai de réflexion, c'est-à-dire entre le 29/05 et le 31/06, la relation locative prend fin à la fin du mois de septembre 2009.
Comme la résiliation écrite a été faite avant le 31/06/09, une fin de bail à la fin de septembre 2009 est donc possible. Comme le propriétaire a même accepté la résiliation un mois plus tôt, vous sortez heureusement du contrat de location plus tôt que prévu par la loi.
J'espère vous avoir donné une première orientation juridique et je vous souhaite beaucoup de succès pour la suite !
Je tiens à vous rappeler ce qui suit :
Les conseils juridiques que j'ai donnés sont basés uniquement sur les informations que vous avez fournies. Ma réponse n'est qu'une première évaluation juridique des faits et ne peut remplacer une évaluation complète des faits. L'ajout ou la suppression d'informations pertinentes peut en effet entraîner une évaluation juridique totalement différente.
J'espère que mes explications vous ont été utiles. Vous pouvez bien sûr me contacter dans le cadre de la possibilité de poser des questions sur ce site ou via mon adresse e-mail.
Je vous souhaite une agréable soirée de mardi !
Cordialement,
Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, avocat
Heilsbergerstr. 16
27580 Bremer
