Спросите юриста по теме Арендное право

Каренционный период при получении уведомления об увольнении / право на досрочное расторжение договора из-за повышения арендной платы

Июль 7, 2009 | 35,00 EUR | отвечено Dr. Dr. Danjel-Philippe Newerla

По пятницам, 29 мая 2009 года после обеда я получил письменное уведомление от арендодателя о повышении арендной платы (брошено курьером).

Я ответил на это, предложив свое увольнение с ссылкой на § 561 BGB на ближайший возможный срок. Согласно праву на особое расторжение аренды, арендное дело должно было быть завершено к концу июля.

Мое уведомление я отправил 30 мая по электронной почте, факсу и также по почте. Электронная почта и факс были подтверждены, что идентичное письмо по почте, однако, пришло только 2 июня из-за праздника Пятидесятницы в понедельник, 1 июня.

Арендодатель также принимает только уведомление о расторжении к концу августа с ссылкой на § 561 BGB, поскольку уведомление было получено только в июне. Обоснование: в § 561 BGB, в отличие от § 573c BGB, не упоминается о сроке молчания.

Я ответил письменно арендодателю следующим образом:
"Мое уведомление по почте было получено вами в течение срока молчания в 3 рабочих дня, что вы мне подтвердили. Срок молчания приводит к тому, что доставка моего уведомления до включительно 4 июня (12:00) считается своевременным уведомлением для увольнения в мае. Формально срок молчания с 2 по 4 июня считается месяцем мая.

Таким образом, май считается месяцем доставки и, следовательно, основой для расчета "окончания через два месяца". Это означает, что арендное дело завершится к 31 июля 2009 года.

Что касается срока молчания, я ссылаюсь на решение Верховного суда от 27.04.2005 г. - VIII ZR 206/04 (Арендное право - Срок увольнения: Расчет так называемого срока молчания): "При расчете так называемого срока молчания в три рабочих дня, предоставленного сторонам договора аренды жилого помещения для соблюдения срока увольнения, субботу следует считать рабочим днем, если последний день срока молчания приходится на этот день.

В решении Верховного суда говорится в общем о "сроке увольнения". Ваше собственное толкование, что срок молчания в моем случае или в случае использования права на особое увольнение не применим, непонятно. С вашим толкованием право на особое увольнение с уменьшенным сроком увольнения в 2 месяца даже становится абсурдным. По вашему мнению, арендодатель должен лишь лишить арендатора возможности уволиться к концу месяца - и уже из срока в 2 месяца получается срок в 3 месяца.

Чтобы избежать у арендаторов этого несколько странного подхода, судами был предусмотрен срок молчания.

Кроме того, я ссылаюсь на § 242 BGB. 30 мая

Dr. Dr. Danjel-Philippe Newerla

Уважаемый консультант,

Спасибо вам во-первых за ваш запрос!

Ниже я хотел бы ответить на ваши вопросы с учетом вашего участия и вашего описания ситуации следующим образом:

Сначала я хочу выразить мнение, что ваше письмо было составлено очень профессионально, и вы, на мой взгляд, по крайней мере частично правильно изложили юридическую позицию в отношении вашего случая.

К сожалению, ссылка арендодателя на формальное требование § 568 BGB в вашем случае не является недобросовестной и, по моему мнению, не нарушает § 242 BGB. Недобросовестность возникает, например, когда для арендатора не просто трудно, а практически невыносимо ссылаться на формальное требование.

Признанные случаи недобросовестности включают в себя, например, ситуацию, когда ссылка на формальное требование угрожает угрозой для существования арендодателя, или арендодатель намеренно обманывал перед увольнением, указывая, что также достаточно уведомления по электронной почте или факсу.

Также формальное требование применимо к вашему случаю, поскольку § 568 BGB также охватывает увольнение по § 561 BGB (см. Palandt BGB, § 561 Rn.8 в связи с § 542 Rn. 15).

Однако в вашем случае этого нет.

Таким образом, в основе стоит вопрос о том, попадает ли увольнение по почте в трехдневный срок согласно § 573c BGB или нет.

Это предполагает, что § 573c BGB применяется к увольнению по § 561 BGB. Однако этого не происходит, поскольку § 573c BGB относится исключительно к обычному увольнению и не к чрезвычайным ситуациям, к которым относится увольнение по § 561 BGB (см. Palandt BGB, § 573 c Rn.4).

Таким образом, трехдневный период на ваше увольнение не применим.

Итак, теперь, исходя из § 561 BGB, следует рассчитать срок увольнения.

Собственно текст этого положения немного недопонимаем и легко ведет к неправильному толкованию.

Есть две точки отсчета для расчета срока:

1. так называемый срок обдумывания (..поэтому арендатор может до конца второго месяца после получения уведомления об увольнении……..)

2. Конкретный срок увольнения, который непосредственно следует за сроком обдумывания и фактически его продлевает (см. Palandt, BGB, § 561 Rn. 6)

Итак, сначала необходимо определить срок обдумывания. Он начинается с момента получения письма от арендодателя. Это было 29.05.2009 года, так что срок обдумывания продлился до конца июля.

Затем к этому присоединяется двухмесячный срок увольнения.

Это означает, что если вы, в качестве арендодателя,